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Casi studio

Portafoglio Lido e Asolo Venezia

Des Bains, Venezia

Vendita per conto di Starwood Hotels and Resorts Worldwide Inc. – 2008

Starwood Hotels & Resorts aveva incaricato Jones Lang LaSalle Hotels di effettuare una preliminare consulenza strategica volta a delineare la migliore strategia per la dismissione di un rilevante portafoglio costituito da un insieme di strutture alberghiere ed immobili ubicati sul Lido di Venezia e nella città di Asolo, a circa 60 km da Venezia.

Il Westin Excelsior e l’Hotel Des Bains per oltre un secolo sono stati celebrati tra i più prestigiosi alberghi del mondo. Le due strutture che godono di una posizione privilegiata con accesso diretto alla spiaggia, vantano rispettivamente 196 e 191 camere ed hanno ospitato negli anni un considerevole numero di celebrità ed ospiti famosi. Il Westin Excelsior ospita annualmente il famoso Festival del Cinema di Venezia mentre l’Hotel Des Bains è stato lo scenario di acclamati successi cinematografici tra cui "Morte a Venezia" e "Il Paziente Inglese".

Villa Cipriani, situata nel cuore dello storico e pittoresco borgo di Asolo che sorge sulle colline venete, è un’incantevole villa di lusso che ospita 31 camere.  In aggiunta alle strutture alberghiere il portafoglio risulta composto da un insieme di immobili strumentali all’attività alberghiera tra cui le famose spiagge del Lido di Venezia, con la relativa gestione dell’attività balneare finalizzata al noleggio stagionale delle cabanas agli ospiti dell’albergo e ai residenti veneziani.

Jones Lang LaSalle Hotels ha realizzato una valutazione dell’intero portafoglio al fine di massimizzarne il valore. La valutazione degli alberghi basata su parametri residenziali/commerciali è risultata estremamente superiore rispetto ad una valutazione derivante dalla valorizzazione dei flussi di cassa prospettici associati all’operatività gestionale degli alberghi.  La campagna per la commercializzazione del portafoglio è stata realizzata dal team di Jones Lang LaSalle Hotels degli uffici di Milano e Londra. La campagna di marketing è stata indirizzata ad un’ampia gamma di diverse tipologie di investitori che hanno dimostrato a livello globale un forte interesse.

La strategia adottata per la dismissione del portafoglio prevedeva che gli immobili potessero essere oggetto di un’unica transazione o di transazioni separate al fine di poter valutare l’eventuale interesse di catene alberghiere, costruttori immobiliari, fondi ed individui con ingenti disponibilità. Un selezionato numero di agenti immobiliari locali è stato altresì coinvolto da Jones Lang LaSalle Hotels a supporto della sola commercializzazione di alcuni immobili nel mercato di Venezia

Il processo si è delineato con l’invito a presentare in due round intervallati nel tempo un’offerta di acquisto o per l’intero portafoglio o per uno o più asset dello stesso. Sono state ricevute più di 100 offerte da parte di investitori locali interessati ai singoli immobili, che hanno ampliato lo scenario all’interno del quale identificare le offerte più interessanti.

Per il round finale sono stati selezionati i due investitori principali che avevano presentato offerte di acquisto al di sopra delle aspettative della proprietà. EstCapital, la SGR che gestisce un fondo immobiliare specializzato nel mercato di Venezia, si è aggiudicata l’intero portafoglio ed ha concluso la transazione per un valore superiore a €150 milioni.

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