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Le notizie

Expo Germania, Londra

Investimenti Industriali in Europa a €4.3 miliardi nella Prima Metà del 2011

L’incertezza economica condizionerà l’attività di utilizzatori e investitori nella seconda metà dell’anno.


EXPO Germania, Londra, 17 ottobre 2011 – Secondo l’ultimo European Industrial Bulletin di Jones Lang LaSalle, gli investimenti industriali in Europa sono aumentati solo del 3% nella prima metà del 2011.
 
Le condizioni economiche incerte e la poca disponibilità di prodotto hanno causato un periodo di stagnazione per gli investimenti in immobili industriali, il cui volume è diminuito rapidamente a maggio e a giugno. Il secondo trimestre 2011 ha registrato, quindi, il primo significativo calo dei volumi di investimento negli ultimi 12 mesi, -12% a livello trimestrale, nonostante su base annuale il risultato sia di +5%.
 
€3.5 miliardi, pari all’80% del volume complessivo, sono stati transati in Europa Occidentale durante la prima metà dell’anno, evidenziando la sempre maggiore attenzione degli investitori verso i mercati core di quest’area; ciò nonostante, questo valore riflette un calo del 7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con i singoli paesi che hanno registrato volumi in diminuzione, come la Germania (-32%), la Gran Bretagna (-24%) e la Norvegia (-9%). L’Europa del Sud ha registrato una diminuzione dell’attività pari al 40%, causata dai timori per la crisi del debito sovrano; a causa della loro natura particolarmente volatile, questi mercati saranno soggetti a possibili ulteriori sbalzi nei volumi di investimento. L’Europa dell’Est, d’altra parte, ha registrato un’attività in aumento nel corso dei primi sei mesi del 2011: i volumi complessivi di investimento nell’area (ad eccezione della Russia) sono rimasti bassi, ma sono aumentati dell’82% rispetto allo stesso periodo del 2010. I volumi di investimento in Russia, invece, sono aumentati di ben otto volte rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
 
Gli investitori internazionali (che raccolgono capitali da molti mercati diversi) sono tornati in forze e hanno registrato investimenti per €1.9 miliardi dell’attività complessiva, rispetto agli €0.3 miliardi complessivi del 2010. Questo gruppo ha continuato a focalizzare il proprio interesse sui mercati core dell’Europa Occidentale (in particolare Gran Bretagna e Germania), ma è stato attivo anche in altri mercati, acquistando asset nella Repubblica Ceca, in Russia, in Italia e in Spagna. I capitali raccolti a livello nazionale restano dominati dagli investitori britannici, seguiti dai capitali svedesi, tedeschi e norvegesi.
 
Gli investimenti cross-border hanno registrato quasi il 70% del volume complessivo delle transazioni. Ad ogni modo, la maggior parte degli investitori europei non è andata troppo lontano da casa; tutto il capitale britannico investito nella prima metà del 2011, ad esempio, è rimasto su asset britannici.
 
Chris Staveley, Director, Jones Lang LaSalle EMEA Capital Markets, commenta: “Nonostante il 2011 sia partito bene, la volatilità economica ha chiaramente condizionato l’attività degli investitori sul mercato europeo degli immobili industriali. Mentre il mercato di alcuni Paesi come la Germania o alcune parti dell’Europa dell’Est sembrano in recupero, se l’incertezza economica generale e la scarsa disponibilità di prodotto continueranno, la domanda degli investitori rimarrà limitata anche nell’ultima parte dell’anno.”
 
Dopo sette trimestri consecutivi di compressione, i rendimenti degli immobili distributivi prime in Europa sono rimasti invariati al 7.40% alla fine di giugno, 10bps al di sotto della media decennale. “Nonostante alcuni casi isolati di ulteriore compressione dei rendimenti, causati dalle poche opportunità prime disponibili nei mercati core, pensiamo che, complessivamente, il potenziale per ulteriori diminuzioni dei rendimenti sarà limitato nella restante parte del 2011” aggiunge Chris Staveley.
 
Si rafforza l’attività degli utilizzatori ma rimangono i timori per la domanda nel lungo periodo.
 
L’assorbimento annuale nel Q2 2011 conferma l’espansione dell’attività degli utilizzatori per il sesto trimestre consecutivo. L’assorbimento complessivo nella prima metà del 2011 è stato di 8 milioni di mq, -6% rispetto al semestre precedente (H2 2010), ma +23% rispetto al Q1 2010. Questo risultato si può attribuire alla costante crescita positiva di Polonia e Russia, che ha compensato il rallentamento del mercato nella Repubblica Ceca (-42%) e in Gran Bretagna (-32%), dovuto al rinvio dei leasing requirement da parte degli utilizzatori.
 
I completamenti di stock industriale nella prima metà del 2011 sono stati di 2 milioni di mq, il livello più basso registrato dall’inizio della crisi. Ad ogni modo, l’attività di sviluppo ha iniziato ad acquistare velocità nel secondo trimestre, condizionata dalle sempre maggiori transazioni di tipo build-to-suit da parte degli utilizzatori. La pipeline dei nuovi sviluppi ha raggiunto il livello più alto dall’inizio della crisi, con 4.8 milioni di mq in costruzione all’inizio di luglio, +29% rispetto ai 12 mesi precedenti. L’Europa Occidentale fa la parte del leone, con 3.6 milioni di mq di spazi industriali in costruzione.
 
Nonostante l’attività di sviluppo sia accelerata, i tassi di vacancy nella prima metà del 2011 sono diminuiti a circa il 10%, -12% rispetto ai sei mesi precedenti. Inoltre, la pipeline dei nuovi sviluppi resta ben al di sotto della media quinquennale in tutti i mercati ad eccezione del Belgio, dove i volumi rimangono comunque limitati. La crescente incertezza che si respira nei mercati condizionerà negativamente ogni possibile miglioramento della futura disponibilità di spazi.
 
I canoni di locazione sono ovunque più bassi rispetto ad alcuni anni fa, ma con il peggioramento della già scarsa disponibilità di prodotto moderno in molti mercati, hanno subito un rialzo nel corso dei primi sei mesi del 2011. Ad ogni modo, anche la positiva crescita dei canoni osservati in questa prima parte dell’anno è destinata a subire gli effetti negativi della crescente incertezza economica e, in conclusione, sarà difficile che continui nella gran parte dei mercati anche nella seconda metà dell’anno.
 
Alexandra Tornow, Head of EMEA Industrial & Logistics Research di Jones Lang LaSalle commenta: “All’inizio dell’anno c’erano tutti i presupposti per essere ottimisti: investitori attivi, solida domanda degli utilizzatori, forte pipeline di unità industriali build-to-suit. Mentre ci avviciniamo alla seconda parte dell’anno, forti venti contrari mirano a rallentare l’attività. Mentre “cautela” è la principale parola d’ordine, ci aspettiamo che gli utilizzatori continuino la ricerca di network optimization e, così facendo, mantengano l’attività in buona forma. Ancora una volta, con nessuna via d’uscita dall’incertezza economica all’orizzonte, molti utilizzatori ci penseranno due volte prima di firmare nuovi contratti.”
 
– fine –

Note per i Redattori:
  • In questo report, Jones Lang LaSalle analizza i driver e le tendenze future che influenzano il mercato immobiliare dei magazzini distributivi a livello europeo. Ciò include warehouses for storage, distribution centres, cross-docking warehouses, sorting and cleaning centres e cold storage warehouses. 
  • I dati sul mercato degli utilizzatori includono gli 11 principali mercati logistici europei: Belgio, Repubblica Ceca, Francia, Germania, Ungheria, Italia, Paesi Bassi, Polonia, Russia (assorbimento: solo il mercato di Mosca), Spagna e Regno Unito. L’analisi si basa su unità >5.000 mq per l’Europa Continentale e >10.000 mq per la Gran Bretagna. 
  • La nostra analisi del mercato degli investimenti si basa sull’intera area europea e include transazioni > EUR 3.5 milioni (US $5 milioni).