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Le notizie

Londra

Gli investimenti immobiliari industriali in Europa rallentano nel Q1 2012

Secondo Jones Lang LaSalle transazioni industriali pari a €1.5 mld a causa delle poche opportunità prime, nonostante la richiesta


  • I volumi complessivi nel Q1 2012 hanno raggiunto gli €1.5 miliardi, - 40% rispetto all’anno precedente (Q1 2011: €2.5 miliardi)
  • I mercati di Gran Bretagna, Francia e Germania hanno registrato transazioni per €1.2 miliardi (80%) sul volume complessivo
  • Due transazioni di portafogli in Germania e Polonia hanno sostenuto i volumi in entrambi i mercati 
  • Le transazioni cross border sono scese al 52% 
  • Il livello dei rendimenti rimarrà probabilmente stabile nel corso del 2012 
  • Jones Lang LaSalle ha partecipato a quasi il 30% delle operazioni complessive

Londra, 10 maggio 2012 – Dopo il fermento registrato nell’ultimo trimestre 2011, la maggior parte dei mercati europei degli investimenti immobiliari industriali ha registrato un inizio anno piuttosto tranquillo. Fanno eccezione i mercati di Germania e Polonia, che hanno registrato buoni risultati grazie alla vendita di due portafogli logistici da parte di Prologis, comprendenti sei immobili e due parchi logistici in Germania e quattro immobili in Polonia. Di conseguenza i volumi sono aumentati del 12% in Germania e del 37% in Polonia rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.

I volumi complessivi investiti in immobili industriali in Europa nel Q1 2012 hanno raggiunto gli €1.5 mld, un calo del 40% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno e meno della metà se confrontato con l’ottimo ultimo trimestre del 2011. Jones Lang LaSalle ha agito in qualità di consulente per il 30% circa del volume totale transato nel Q1 2012.

“Il calo dell’attività è dovuto alla mancanza di opportunità d’investimento prime e alle forti pressioni economiche che continuano a limitare la disponibilità di finanziamenti” commenta Penny Hacking, Director, Jones Lang LaSalle European Logistics and Industrial Capital Markets. “Il lato positivo è che stiamo continuando ad osservare una crescente domanda da parte di un gruppo sempre più ampio di investitori. Ci aspettiamo quindi che i volumi industriali complessivi per il 2012 siano in linea con quelli del 2011”, aggiunge. 

I mercati di Gran Bretagna, Germania e Francia continuano ad essere i più attivi, registrando quasi €1.2 mld, circa l’80% del totale europeo. Ma mentre in Germania nel Q1 2012 i volumi sono aumentati grazie alla vendita del portafoglio già citata, rispetto al primo trimestre del 2011 le transazioni sono diminuite del 16% in Gran Bretagna, dove hanno raggiunto quota €715 mln, e di quasi il 50% in Francia, €115 mln.

La crescita maggiore a livello annuale è stata registrata in Polonia, dove si sono investiti circa €100 mln nel Q1 2012, quasi il 40% in più rispetto al primo trimestre del 2011, anche in questo caso grazie alla vendita del portafoglio logistico. Dopo un 2011 vivace, nel Q1 2012 gli investimenti immobiliari industriali hanno bruscamente rallentato in tutta l’area CEE e in Russia, mentre la Polonia è il solo Paese che ad oggi risulta attivo e registra transazioni.

“Le opportunità prime nell’area CEE e in Russia continuano ad essere limitate. Dopo il forte livello di attività registrato lo scorso anno, solo un piccolo numero di asset industriali di appeal internazionale è rimasto sul mercato. Di conseguenza per l’intero 2012 ci aspettiamo di osservare volumi di investimento più bassi nell’area, nonostante gli investitori stiano continuando attivamente a cercare opportunità, per massimizzare rendimenti e fondamentali di mercato positivi” dice Penny Hacking.

Negli altri mercati, l’attività di investimento nel settore industriale è rimasta contenuta. I volumi sono scesi dell’85% a livello annuale nel Benelux e del 72% nei Paesi Nordici. Le aree più a sud (Italia, Portogallo e Spagna) hanno registrato un calo delle transazioni lievemente meno marcato, -53%, grazie all’aumento del 7%  osservato in Italia, pur basato su volumi molto bassi.

Le transazioni cross border sono scese al 52% nel Q1 2012, rispetto al 65% complessivo del 2011. Nonostante ciò, con circa €500 mln, i capitali internazionali rimangono la risorsa più forte e registrano un terzo del volume totale, seguiti a breve distanza dagli investitori inglesi.

“La frenata delle transazioni cross border si deve ad una combinazione di fattori: scarsa propensione al rischio, poco prodotto istituzionale prime sul mercato e finanziamenti limitati. Di conseguenza, gli investitori esaminano le opportunità sempre più attentamente prima di prendere una decisione e, in particolare, i capitali internazionali sono attualmente concentrati sui mercati core più liquidi, percepiti come meno rischiosi’” sottolinea Alexandra Tornow, responsabile del dipartimento EMEA Logistics and Industrial Research di Jones Lang LaSalle.

Nei primi tre mesi del 2012 capitali internazionali sono stati investiti solamente in quattro paesi: nei tre mercati core di Gran Bretagna, Germania e Francia e in Polonia. La quota maggiore è stata investita in Gran Bretagna (43% del totale), seguita da Germania (34%), Polonia (21%) e, più marginalmente, in Francia (2%).

La scarsità di opportunità prime ha fatto sì che la competizione tra gli investitori per gli asset core ben locati rimanesse forte nel corso del trimestre, nonostante i volumi in diminuzione. Di conseguenza, i rendimenti sono rimasti stabili in tutti i principali mercati, con correzioni marginali registrate in piccoli mercati regionali (Utrecht: -10bps; San Pietroburgo: – 50bps; Lisbona: +25bps; Valencia: +50bps; Leeds: +50bps). Quindi, il net initial prime yield europeo ponderato è rimasto invariato nel Q1 2012 per il quarto trimestre consecutivo, al 7.40%.

“Ci aspettiamo una maggiore diversificazione nei movimenti dei rendimenti nei prossimi trimestri, mentre il prime yield europeo ponderato rimarrà probabilmente stabile nel corso dell’intero 2012; la compressione in corso nei mercati tedeschi sarà superata dal leggero incremento dei rendimenti in alcuni mercati non core. Con il rallentamento delle prospettive di crescita dei canoni, ci aspettiamo che la crescita del capital value nel 2012 sarà nell’insieme leggermente negativa in Europa, con piccoli margini di crescita rimasti solo in un numero limitato di mercati, nello specifico quelli di Germania e Russia” aggiunge Alexandra Tornow.

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Note per i Redattori:
  • Grafici disponibili su richiesta.
  • La nostra analisi del mercato degli investimenti si basa sull’intera area europea e include transazioni >EUR 3.5 milioni (US $5 milioni).