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Le notizie

Londra, Chicago, Singapore, Milano

Investimenti cross border ridimensionati dal sentiment economico

Continua l’afflusso di capitali in Europa, mentre i capitali globali lasciano l’Asia-Pacifico


Londra, Chicago, Singapore, Milano, 17 maggio 2012 – Gli investimenti globali diretti in immobili commerciali sono diminuiti del 21% nel Q1 2012, raggiungendo quota $77 miliardi contro i $97 miliardi del Q1 2011. Gli investimenti cross border nel trimestre hanno rappresentato solamente il 39% delle transazioni complessive, il livello più basso dal Q3 2010.

Il mercato statunitense degli investimenti immobiliari è il più attivo

Gli Stati Uniti d’America rimangono globalmente la fonte più attiva di capitali, grazie ad un incremento del 25% a livello annuale, nonostante la maggior parte delle transazioni venga effettuata nel mercato interno e gli investimenti statunitensi cross border siano solamente il 7%.

Buoni volumi nelle Americhe, mentre diminuiscono in EMEA e in Asia Pacifico

Nel complesso, le Americhe hanno registrato transazioni per $29 miliardi nel trimestre. Nonostante ci sia una diminuzione del 6% rispetto al Q1 2011, dovuta all’incredibile attività dello scorso anno in Brasile che quest’anno non si è ripetuta, il mercato degli immobili commerciali è salito del 15% negli USA e del 52% in Canada.

I $28 miliardi transati nel Q1 2012 in Europa, Medio Oriente e Africa (EMEA) rappresentano una diminuzione del 27% rispetto ad un anno fa. Il peggior risultato a livello annuale è quello dell’Asia -Pacifico, con $20 miliardi transati, - 28%, nonostante sia Giappone che Hong Kong abbiano incrementato i propri volumi.

L’Europa beneficia dell’afflusso di capitali, l’Asia - Pacifico sperimenta il deflusso

La maggior parte dei capital flow inter-regionali rimane concentrata in Europa, con il 67% delle transazioni rilevanti effettuate nei mercati più grandi e liquidi. Continua il trend iniziato nel 2011 in Asia - Pacifico, che ha visto $5.7 miliardi uscire dalla regione e solo $400 milioni allocati all’interno. I fondi pensione asiatici in crescita stanno mettendo in atto le proprie strategie globali di diversificazione al di fuori dei propri mercati interni.

Londra domina New York e Tokyo nel Q1 2012

Nel Q1 2012 Londra ha reclamato il primato di città più attiva togliendolo a Parigi, che aveva registrato una notevole attività di investimento nel Q4 2011. Questo cambiamento si deve sia al significativo apporto fornito al mercato londinese da parte degli investitori mediorientali, sia alla fine di un regime di tassazione favorevole in Francia. Grazie ad alcune transazioni eccezionali, Toronto ed Oslo entrano nella top 10 delle città più attive nel Q1 2012.

Situazione in Italia

Il volume di investimenti diretti in Italia nei primi tre mesi dell’anno è stato pari a 440 milioni di euro. Il dato è in decisa flessione rispetto allo stesso periodo del 2011, in cui c’erano stati investimenti per circa un miliardo di euro; va però sottolineato che nel primo trimestre 2011 era stato incluso il deal della Rinascente di Milano, che da solo valeva circa metà degli investimenti. Escludendo questa importante transazione, il volume totale di investimenti su tutti i settori risulterebbe vicino a quello dell’anno scorso.

Analizzando l’andamento dei singoli settori, sono stati registrati investimenti per circa 230 milioni di euro nel settore uffici; i volumi sono contenuti a Milano e Roma (rispettivamente circa 90 e 50 milioni di euro), mentre sale la quota delle altre città, arrivata a sfiorare il 40% del totale del settore, soprattutto grazie ad operazioni di dismissione di opere pubbliche.

Il volume di investimenti nel settore della logistica è stato vicino ai 30 milioni di euro, principalmente grazie alla chiusura di operazioni cominciate nel 2011, mentre è stato un inizio di anno vivace per il settore degli hotel, con quasi 90 milioni di euro transati.

Nel settore retail sono stati registrati un totale di 70 milioni di euro, che rappresentano comunque il 16% dei volumi totali del trimestre ma che indicano una contrazione consistente rispetto al primo trimestre 2011. Le transazioni di centri commerciali hanno subito una battuta d’arresto, in linea con il resto dei paesi europei, ma è stato piuttosto quieto anche il comparto dell’high street. In generale si osserva un atteggiamento di attesa di molti investitori, dovuto sia ad un’incertezza economica e normativa (tassazione e shell company) che alle continue difficoltà di accesso al debito. Nel contempo però alcuni attori appaiono ora più propensi a considerare una ripresa delle attività nel retail italiano, privilegiando ancor più che in passato asset prime e con condizioni di prezzo allineate alle loro aspettative ed al graduale riaggiustamento verso il basso dei valori e dei ritorni dell'investimento.

Arthur de Haast, Lead Director International Capital Group di Jones Lang LaSalle, commenta: “Nonostante la partenza piuttosto tranquilla del 2012 rimaniamo ottimisti e confermiamo le nostre previsioni per l’intero anno a $400 miliardi. Anche se i recenti indicatori economici provenienti dagli Stati Uniti sono incoraggianti per il settore immobiliare globale, molto ancora rimane da fare, anche per l’Eurozona. L’anno continuerà ad essere dominato dalle reazioni dei governi all’attuale incertezza economica, che gli investitori globali osserveranno con interesse. Ci aspettiamo inoltre che la continua riduzione della leva finanziaria da parte delle banche attragga più private equity fund, che puntino ad opportunità debt e distressed sia negli Stati Uniti che in Europa.”

Il settore uffici è liquido, mentre cresce l’interesse per quello industriale

Il settore uffici è stato quello più liquido e ha registrato il 54% degli investimenti totali, grazie al forte interesse nelle maggiori città globali. La recente tendenza, che ha visto il settore retail conquistare quote sempre maggiori dei volumi complessivi transati, in questo trimestre si è fermata.
Il settore industriale ha osservato una buona attività, inclusi alcuni grandi portfolio deal in Giappone, registrando il 15% delle transazioni totali; si tratta di uno dei trimestri più attivi per il settore. Al contrario, questo trimestre sarà probabilmente il peggiore sia per il settore retail che per gli hotel, che hanno registrato volumi rispettivamente per $15 miliardi e $5 miliardi; tuttavia, il fatto che varie transazioni siano state appena concluse o siano in fase avanzata di due diligence, avrà un impatto positivo sui volumi del Q2.

David Green-Morgan, Global Capital Markets Research Director di Jones Lang LaSalle, commenta: “Ci aspettiamo che l’interesse degli investitori per il settore industriale continui per tutto il 2012, mentre i rendimenti nel settore uffici e retail si sono compressi a livello globale negli ultimi due anni. Ci aspettiamo, inoltre, una valutazione più attenta di opportunità value-add, inclusi mercati secondari precedentemente ignorati, mentre il pricing nei mercati prime resta fermo. Tuttavia, i tempi delle transazioni saranno sempre più lunghi, visto che molti investitori decidono di intraprendere ulteriori due diligence.”

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