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Le notizie

Il mercato immobiliare europeo continua ad attrarre investitori

Gli immobili con flussi di reddito prevedibili raccolgono sempre più consensi tra gli investitori secondo le analisi di Jones Lang LaSalle


Secondo i dati raccolti in oltre 60 Paesi da Jones Lang LaSalle, nel secondo trimestre 2012 l’attività di acquisito degli investitori globali ha segnato un’accelerazione raggiungendo quota 108 miliardi di dollari, con un aumento dei volumi totali del 24% rispetto al primo trimestre. La situazione è in controtendenza rispetto al leggero calo dell’attività registrato nel primo trimestre 2012, quando i volumi si sono attestati a 87 miliardi di dollari.

L’Asia-Pacifico, l’Europa, l’America del Nord e del Sud, il Medio Oriente e l’Africa hanno tutti visto un incremento dell’attività nel secondo trimestre rispetto al primo trimestre. Il continente americano ha registrato la crescita più significativa dei volumi trimestrali, pari a 47 miliardi di dollari, con un balzo del 33%. I volumi europei invece sono saliti del 27%, per un totale di 27 miliardi di euro.

Mentre l’Europa resta al centro dell’attuale crisi finanziaria, i mercati principali di Regno Unito e Francia hanno segnato un aumento dell’attività di acquisto nel secondo trimestre, con investitori internazionali che continuano a concludere operazioni. Nel secondo trimestre 2012 la quota dei tre più grandi mercati europei (Regno Unito, Germania e Francia) è salita al 70% sul totale dei volumi europei, contro una media di poco inferiore al 65% nel 2011. Il dato deriva dall’ottima performance di Regno Unito e Francia, che hanno visto aumenti significativi grazie alla continua preferenza degli investitori per asset prime a lungo termine nei mercati strategici.
Tale situazione contrasta con la contrazione dei volumi delle operazioni nei mercati in espansione come la Polonia, dove, nonostante la maggiore trasparenza, scarseggia un prodotto adatto. Le operazioni nell’Europa meridionale sono invece state limitate.

Arthur de Haast, Head of International Capital Group di Jones Lang LaSalle, commenta:  “I volumi d’investimento continuano a resistere. La domanda di immobili che garantiscano il miglior reddito è alta in tutto il mondo, mentre i fondi sovrani, i fondi pensione e la ricchezza privata continuano a diversificarsi per classi d’investimento. Nonostante le difficoltà economiche europee, la richiesta di immobili continua a essere elevata. Tale fenomeno è dovuto alla maggiore trasparenza del mercato immobiliare e al calo dei rendimenti dei titoli di stato”.

A livello di città, Londra resta al primo posto della classifica dei centri più attivi nel secondo trimestre 2012 con un volume totale di 8,7 miliardi di dollari, quasi il doppio rispetto a Parigi e New York, ferme rispettivamente a 4,7 miliardi di dollari e 4,3 miliardi di dollari.

Robert Stassen, Head of European Capital Markets Research di Jones Lang LaSalle, commenta: “Londra è appetibile a livello globale. Le dimensioni dei lotti immobiliari sono perfette per attirare cifre ingenti. Esistono poi tutti gli altri vantaggi, come un sistema d’istruzione solido, un fuso orario centrale, una buona rete di trasporti e un governo stabile. Se nella seconda metà dell’anno il mercato sale, assisteremo a un aumento dell’interesse nei confronti delle proprietà immobiliari all’esterno della capitale”.

A livello globale, nel secondo trimestre 2012 i volumi d’investimento nel settore retail sono saliti a 31 miliardi di dollari, con un incremento del 66% rispetto al primo trimestre 2012. Il settore è comunque superato da quello degli uffici, che raggiunge i 50 miliardi di dollari, ma riconosce la domanda di asset prime. Tuttavia, dopo aver toccato la cifra record di 54,4 miliardi di dollari nell’intero anno 2011, gli investimenti in ambito retail in Europa sono scesi a 12,4 miliardi di dollari nel primo semestre 2012, principalmente a causa della mancanza di accordi completati.

Per il settore alberghiero si prevede un secondo semestre intenso grazie al proseguimento e al completamento di accordi globali, mentre gli asset di nicchia come ad esempio i data centre  saranno oggetto di maggiore attenzione dato che le imprese si concentrano sulle attività principali cercando di vendere i beni immobiliari non core business.

Nonostante costituiscano i secondi acquirenti più attivi dopo il capitale statunitense, i fondi globali hanno registrato una riduzione dell’attività del 50% rispetto al 2011. Essendo stati in prima linea nell’attività di acquisto negli ultimi due anni, i fondi ora stanno considerando ed esaminando altre opportunità.
Le operazioni internazionali sono consistenti e costanti e rappresentano il 40% dei volumi. Tuttavia, tali accordi si concentrano su una gamma ristretta di luoghi geografici e di asset e richiedono tempi maggiori dato che la due diligence allunga la tempistica delle operazioni. L’Europa continua a fare la parte del leone per quanto riguarda la capacità di attirare investimenti interregionali e gli acquirenti statunitensi stanno acquisendo un ruolo di primo piano. Gli accordi che coinvolgono una parte straniera costituiscono il 75% del totale nel Regno Unito e in Francia, il 70% in Russia e il 50% in Germania. Tre dei principali accordi internazionali hanno interessato Londra.

Tra le prime 10 fonti di capitale internazionale per la prima volta è presente anche il Brasile, a testimoniare l’importanza del capitale emergente.

David Green-Morgan, Global Capital Markets Research Director di Jones Lang LaSalle, commenta: “Prevediamo un aumento dell’attività nel secondo semestre dell’anno: infatti gli investitori continuano a spostarsi verso i beni immobili dato che i rendimenti delle altre asset class restano bassi. Abbiamo notato un incremento dell’attività da parte del capitale canadese, statunitense e medio-orientale. Possiamo inoltre aspettarci una crescita dell’attività da parte del capitale proveniente da Paesi asiatici come Cina, Indonesia e Tailandia”.

Sebbene i volumi semestrali siano leggermente al di sotto rispetto ai livelli 2011, non si è registrato un crollo dell’attività d’investimento o della raccolta di capitale, anche se la conclusione degli accordi richiede più tempo e il finanziamento a mezzo indebitamento resta problematico. 

Alla luce di tale situazione, Jones Lang LaSalle prevede volumi per l’intero anno largamente coerenti con quelli 2011, per un totale di 400 miliardi di dollari. In Europa gli investimenti nel primo semestre 2012 sono scesi del 9% su base annua, in linea con la nostra previsione per l’intero anno 2012 che parlava di una riduzione fino al 10% rispetto al volume degli investimenti 2011 di 119,7 miliardi di euro. Anche se manteniamo le nostre previsioni in euro per l’anno intero, la previsione globale per l’Europa sarà soggetta a un effetto negativo a causa dell’indebolimento dell’euro nei confronti del dollaro statunitense.

Se i prezzi nelle località principali continuano a salire, le numerose opportunità disponibili nelle secondarie saranno oggetto di maggiore attenzione, fornendo così una spinta ulteriore per il secondo semestre, che solitamente è il più attivo.