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Milano

Tiene il Take Up ma l'incertezza è all'orizzonte

Secondo i dati di Jones Lang LaSalle


Con uno stock di poco inferiore ai 13 milioni di m2, l'Italia è fra i paesi europei con la maggiore presenza di magazzini per la distribuzione, nonostante l'ambito prevalentemente locale. Nel primo semestre del 2012 la crisi economica ha iniziato a farsi sentire sui nuovi sviluppi, con un conseguente rallentamento nelle completion, con un totale di 101.800 m² di nuovo spazio destinato a magazzini consegnato, di cui ben 18.000 m² erano concentrati in un singolo schema speculativo nella regione Lombardia. Questo rallentamento è stato registrato nella maggior parte dei paesi europei, in cui i livelli di costruzione sono inferiori alla media annuale delle completion degli ultimi cinque anni (la Francia è l'unica eccezione).

Il rallentamento nell'attività di sviluppo, abbinato alla relativamente vivace attività di assorbimento, ha influito sui vacancy rate nelle prime location. Il primo semestre del 2012 ha registrato un take-up di poco superiore a 460.000 m² di spazio destinato a magazzini per la distribuzione, ovvero un aumento del 12% rispetto al primo semestre del 2011. L'Italia è risultata uno dei mercati più dinamici nel campione JLL EMEA, ben al di sopra della media di take-up decennale.

Il vacancy rate globale italiano è diminuito di 104 punti base rispetto al primo semestre del 2011, attestandosi a circa il 6%. In Lombardia e in Emilia Romagna, dove sono concentrate le principali location di spazi logistici per magazzini, il vacancy rate è di fatto a livello fisiologico nonostante alcuni abbandoni.
Ciò è il risultato di un mercato della locazione dinamico, in cui i vincoli del credito per gli sviluppatori hanno limitato non solo lo sviluppo di tipo speculativo ma anche l'attività built-to-suit. I tenant si sono quindi rivolti verso progetti di tipo built-to-own, in caso di capitali sufficienti, o verso immobili esistenti. Le transazioni di tipo owner-occupier e di locazione sono aumentate in valori assoluti, passando da un volume di quasi il 30%, per ciascun tipo sul totale di take-up nel primo semestre del 2011, all'attuale 44% di transazioni di tipo owner-occupier e al 40% di locazioni. 

I livelli elevati dell'attività di locazione e la scarsa disponibilità di immobili di Grado A nelle prime location hanno contribuito a sostenere i face rent, stabili nel primo semestre del 2011 nelle e nelle location secondarie.

Commenta Camilla Bastoni, Head of Development and Regeneration Advisory and Research di Jones Lang LaSalle: “Anche gli investimenti nel settore della logistica sono stati colpiti dalla continua incertezza dei fondamentali economici italiani. La disponibilità limitata di immobili di Grado A nelle location principali e la scarsa domanda degli investitori ha generato solo quattro transazioni nel primo semestre del 2012 per un totale di circa €40 milioni, tutte transazioni di tipo owner-occupier. Ciò può sembrare in contrasto con l'evidente limitazione del credito alle aziende non finanziarie. Tuttavia, tutti i contratti hanno coinvolto aziende con forte liquidità che molto probabilmente hanno scelto di proteggere il capitale investendolo nei propri edifici, considerando l'affitto come l'opzione meno conveniente al momento.”

Mentre gli investitori istituzionali diventano sempre più prudenti e si concentrano esclusivamente sulle principali opportunità di investimento (location, qualità dell'edificio, durata del contratto di affitto e valutazione del tenant) e il rischio associato al paese ostacola le attività anche quando le opportunità corrispondono ai requisiti della domanda, gli unici investitori attivamente alla ricerca di opportunità sembrano essere gli interessati alle transazioni di tipo owner-occupier.

Continua Bastoni: “Almeno nel breve periodo ci si attende che il rallentamento degli sviluppi e la domanda continueranno ad aumentare la pressione sullo stock esistente con la previsione di vacancy in calo nelle location principali, anche in considerazione delle continue difficoltà di finanziare progetti built-to-suit. Come avviene in altri settori, il mercato sta registrando una domanda sempre più segmentata, molto forte per gli immobili prime nelle location principali e forte per gli immobili nelle location secondarie, come per gli immobili secondari nelle prime location.”

Come nota positiva, è stato registrato un certo interesse verso gli immobili di Grado A con contratti di lunga durata e tenant con ottimi covenant nell'ambito di parchi logistici affermati. Per i prossimi mesi si prevede tuttavia che il contesto macroeconomico continuerà ad ostacolare l'attività degli investitori, con volumi di investimenti attesi per il 2012 inferiori al 2011. I prossimi mesi saranno cruciali per comprendere i futuri cambiamenti del rendimento: in caso di conclusione di contratti prime nella seconda metà del 2012, l'outlook sui rendimenti annuali potrà rimanere stabile. Comunque, in assenza di transazioni, il sentimento negativo potrebbe generare un aumento del rendimento netto di tutte le tipologie di location.