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Milano

La fiducia nell’Italia passa attraverso il re-pricing

Jones Lang LaSalle anticipa i dati di mercato dell’anno appena concluso con un outlook sul 2013


“Il 2012 è stato un anno in cui si sono concentrati impatti negativi di breve e di lungo periodo che hanno condizionato pesantemente la performance del mercato immobiliare e soprattutto gli investimenti. Nel corso dell’anno è emersa, implicitamente ed esplicitamente, l’esigenza da parte di investitore ed utilizzatori di immobili di un adeguamento dei prezzi alle nuove condizioni di mercato. Il re-pricing si traduce, nel mercato degli investimenti, in opportunità di acquisire immobili con rendimenti più elevanti, e nel mercato delle locazioni nell’intensificarsi dell’attività di rinegoziazione”, commenta Camilla Bastoni, Head ofDevelopment Advisory and Research.
Le difficoltà del mercato immobiliare emerse nel 2012 si vedono riflesse nel volume degli investimenti e nello scarso dinamismo dei mercati uffici Milano e Roma. Il volume di investimenti registrato ha raggiunto i €1,8 miliardi a dicembre 2012, con una riduzione del 50% rispetto ai € 3,9 miliardi registrati nel 2011. Di questi il 40% ha riguardato il settore Uffici, il 24% gli Hotel, il 16% il Retail, il 2% la Logistica e il 18% ha interessato progetti mixed use o con destinazioni d’uso diverse. Il restante 6% delle transazioni ha coinvolto immobili destinati ad essere ristrutturati in toto o in parte dagli acquirenti. Il volume totale degli investimenti (€1,8 miliardi) non comprende alcuni importanti deal che non sono investimenti immobiliari in senso stretto, ma che rappresentano un segnale di vitalità nel mercato italiano. Tra questi vi sono, per esempio, l’acquisizione da parte di Qatar Holding LLC di Smeralda, società proprietaria di hotel di lusso, per un valore di €600 milioni; l’acquisizione per circa €490 milioni da parte di Immochan della quota del 49% detenuta da Simon Property Group Inc. in Gallerie Commerciali Italia S.p.A., così come alcune transazioni di terreni. Considerando tutte queste operazioni si raggiungerebbe un volume totale di circa € 3 miliardi.
Anche l’assorbimento nei mercati uffici di Milano e di Roma ha sofferto, se paragonato al 2011, in quanto principali business hub italiani, che continuano a patire l’impatto del ciclo economico sulle scelte dei corporate relative agli spazi per le proprie sedi. A Milano l’assorbimento é stato in linea con le aspettative a 249.000 mq. A Roma, le transazioni nel settore leasing hanno interessato 61.000 mq. La contrazione dell’assorbimento a Roma (-64% rispetto al 2011) è il risultato sia del rallentamento di attività delle PA sia del ruolo assunto dalle rinegoziazioni nel mercato degli utilizzatori.
Outlook 2013 secondo Jones Lang LaSalle:
Le aspettative dell’attività di investimento per il 2013 sono moderatamente positive, grazie anche alla presenza di alcune operazioni iniziate nel 2012. Si conferma la tendenza di mercato all’allungamento dei tempi di conclusione delle transazioni, soprattutto durante le fasi iniziali delle operazioni.
Il debole outlook economico e la contrazione dell’occupazione contribuisce invece a formulare un quadro meno positivo rispetto al 2012 per il mercato delle locazioni ad uso Uffici. Oltre all’attività di letting in senso stretto assumono una rilevanza sempre maggiore le rinegoziazioni di contratti in essere.
Il mercato degli occupier nel settore Retail potrebbe continuare a patire la contrazione dei consumi e la limitata disponibilità di nuovo prodotto di qualità . Se da un lato questo contribuisce a sostenere la domanda dei retailer per spazi in centri prime, dall’altro rischia di vincolare le strategie espansive dei retailer.
Anche nel settore logistico il mercato delle locazioni potrebbe risultare indebolito sia dai fattori macroeconomici, incluso il perdurare della contrazione della produzione industriale, che dalla limitata disponibilità di nuovi progetti. L’assorbimento potrebbe tuttavia beneficiare di un indispensabile re-pricing così come di una crescita nell’attività dei 3PL, con le aziende che continuano a cercare opportunità di esternalizzazione per contenere i costi.