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Milano

Si prevedono cambiamenti strutturali negli Investimenti Alberghieri in EMEA

Nella prima metà del 2009 gli investimenti alberghieri saranno limitati con un potenziale aumento dell’attività nell’ultimo trimestre


Milano, 09 Marzo 2009 – Nel 2008, dopo cinque anni consecutivi di crescita, il volume delle transazioni nel settore alberghiero in Europa, Medio Oriente e Africa (EMEA) è diminuito del 60% fino a raggiungere quota €7.8 miliardi, una chiara conseguenza del quadro economico globale e di un mercato del debito tutt’altro che liquido. Nonostante questi dati, la performance dell’area EMEA è stata leggermente migliore di quella registrata a livello globale dove si è verificata una contrazione dei volumi dell’80% rispetto al 2007.  Inoltre, l’area EMEA ha contribuito con quasi il 50% al volume delle transazioni alberghiere in tutto il mondo.
Sino a Settembre del 2008 si sono registrate transazioni per un valore di €7.2 miliardi ma, con il crescere dell’incertezza economica ed il crollo della Lehman Brothers, si è verificata una forte stretta creditizia con conseguente aumento del costo dei finanziamenti.
 
Roberto Galano, Responsabile Italia di Jones Lang LaSalle Hotels ha dichiarato “Gli ultimi mesi del 2008 sono stati i meno dinamici, in termini di investimenti, ai quali abbia assistito nel corso della mia carriera.  Ad ogni modo ci sono segni di cambiamenti strutturali nel nostro settore che determineranno un incremento dell’attività di investimento verso la fine del 2009.  Assistiamo inoltre ad una serie di decisioni, prese sulla scorta delle iniziative dei vari governi nazionali, che ci aspettiamo determinino maggiore attività nel corso del secondo semestre.
Le operazioni registrate nel 2008 hanno evidenziato una nuova tendenza, con la maggior parte del volume degli investimenti generato dalla vendita di singoli immobili, per €4.3 miliardi, mentre la vendita di portafogli – per lo più transazioni iniziate nel 2007 – ha raggiunto solo €3.5 miliardi di valore.  Inoltre, la maggior parte dei portafogli transatti nel 2008 era costituita solo da due o tre immobili e non si sono registrate transazioni delle dimensioni a cui abbiamo assistito negli ultimi anni.  Le uniche eccezioni a questa tendenza sono state la vendita del portafoglio Northern European Properties in Finlandia ad un fondo immobiliare gestito da Capman per €835 milioni, e la vendita del 50% del portafoglio Juris Inn da Quinlan all’Oman Investment Fund per €585 milioni. Queste vendite sono state le ultime di una lunga serie di operazioni aventi ad oggetto i portafogli e riteniamo  che questa tipologia di investimenti stia per cambiare a causa delle attuali condizioni del mercato.
 
Ci aspettiamo che nel corso del 2009 vi sia un allineamento nelle aspettative dei prezzi di mercato sia da parte degli acquirenti che dei venditori, vista l’eccezionalità delle condizioni di mercato degli ultimi due anni.  Dovremo guardare ai criteri di definizione del prezzo utilizzati a metà degli anni 90 per capire dove si assesterà il mercato nel breve periodo. 
Prevediamo che gli istituti bancari nel corso del 2009 ricorreranno ad una serie di strategie per recuperare i loro crediti.  Queste comprenderanno passaggi di proprietà e controllo, ma anche operazioni di M&A, con un conseguente aumento dell’attività di investimento.  Inoltre prevediamo che  aumenteranno le fusioni tra i maggiori operatori alberghieri. Infatti, solo processi di fusione, con le relative sinergie, garantiranno l’ulteriore crescita delle catene alberghiere in un contesto in cui i nuovi sviluppi diminuiranno a causa del rallentamento della domanda.
 
Inoltre le nostre previsioni in merito ai volumi di vendite realizzabili in futuro nel corso di un anno, sono al ribasso attestandosi intorno al 50% rispetto al  picco raggiunto negli anni scorsi. Un trend interessante riguarda gli operatori alberghieri, i quali fino al 2007 hanno dismesso gran parte del loro patrimonio immobiliare. Questa tendenza si è invertita nel 2008 e oggi grazie alle mutate condizioni di mercato, gli operatori alberghieri stanno considerando nuove acquisizioni semplicemente perchè, ad eccezione di un ridotto numero di investitori specializzati, sono l’unico gruppo che ha bisogno degli immobili perchè il proprio modello di business continui a prosperare.
Analizzando l’origine geografica degli investimenti nel corso del 2008, il capitale nazionale è tornato ad essere la fonte principale, rappresentando circa il 34% del volume complessivo.  Nello stesso periodo, il mercato ha anche assistito ad un notevole aumento di capitale mediorientale che è aumentato dal 5.6% del 2007 al 26.7% del 2008 grazie ai fondi sovrani nati per diversificare la ricchezza di alcuni paesi del Medio Oriente.
 
Conclude Galano: “Date le persistenti difficoltà del sistema finanziario e dato che il sentiment degli investitori richiede più tempo per stabilizzarsi, reputiamo che anche il 2009 sarà un anno difficile.  Ci aspettiamo che l’attività di investimento aumenti nel corso degli ultimi mesi dell’anno spinta più da processi di ristrutturazione che da un vero e proprio  ritorno sul mercato da parte degli istituti finanziari”.
Nel corso del 2009 gli investitori nel settore alberghiero preferiranno investimenti a reddito, dato il più sicuro ritorno sull’investimento, e trophy assets in destinazioni primarie quali Parigi o Londra o alberghi di fascia economica che normalmente garantiscono una performance più stabile durante congiunture negative.
 
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