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Milano

Parola d'ordine: consolidare

I dati sul mercato degli occupier nel 2013 secondo JLL


​Nell’anno appena trascorso la principale tendenza del mercato degli utilizzatori di spazi ad uso ufficio è stata rappresentata dal consolidamento delle grandi aziende, che continuano a concentrarsi su immobili di grado A. L’efficienza dell’uso degli spazi e dei consumi, insieme alla location, è sempre  cruciale nelle scelte localizzative. Cambia il modello del workplace, come JLL aveva già preannunciato nella sua ricerca dal titolo “Offices 2020”: si prediligono l’open space, il desk sharing e le tecnologie più avanzate che permettono di sfruttare in modo diverso e più intelligente gli spazi di lavoro. 

Dice Yannis De Francesco, Head of Office Agency Milano: “Questa grande richiesta di spazi di nuova concezione pone un problema non indifferente in un momento di mercato in cui non si sente parlare di nuovi completamenti. Senza nuovi sviluppi, a breve, forse in concomitanza con la reale ripresa economica, il mercato degli uffici di Milano rimarrà senza adeguata offerta di prodotto di qualità. Per contro vedremo aumentare il tasso di vacancy degli immobili di qualità inferiore, con una conseguente pressione al ribasso sui canoni.” Nel 2013 a Milano sono stati assorbiti circa 224.000mq di spazi ad uso ufficio, grazie soprattutto ad un aumento della dimensione media transata. Nel Q4, in particolare, si sono concentrate le cinque operazioni più grandi dell’anno. Invece per quanto riguarda il canone prime, questo passa dai €460/mq/anno del terzo trimestre 2013 ai €450/mq/anno di fine anno, soprattutto alla luce del limitato dinamismo in centro storico nel corso del 2013. 

A Roma sono stati assorbiti poco meno di 170.000mq di spazi ad uso ufficio, il triplo rispetto all’anno precedente. Il risultato beneficia sia dalle grosse transazioni sulla nuova sede di BNL gruppo BNP Paribas a Tiburtina e la nuova sede della provincia a Europarco, per un totale di circa circa 65.000mq, sia da un aumento dell’attività di locazione, con un numero di transazioni in aumento. Luca Di Nisio, Head of Rome Office, commenta: “Anche il mercato romano fa registrare un crescente appetito per immobili di qualità, con metà delle transazioni su immobili di grado A e B: i tenant continuano a preferire soluzioni che combinano qualità e sostenibilità dei canoni.” Dato il buon livello di attività rimane stabile il canone nominale prime, a €400/mq/annuo. 

Per quanto riguarda il mercato logistico, i risultati del 2013 riflettono in maniera più marcata rispetto al 2012 il rallentamento dell’economia italiana. L’assorbimento di spazi logistici si è assestato attorno ai 500.000mq, che rappresenta un calo del 35% rispetto all’anno precedente. Il quarto trimestre dell’anno ha contribuito significativamente al risultato, con un totale di mq assorbiti di poco inferiore ai 200.000mq che sono il risultato della crescita sia del numero di transazioni che del volume medio transato.

Commenta Roberto Piterà, Head of Logistics and Industrial Group: “Il perdurare del trend positivo registrato nel Q4 fa sperare in un miglioramento, seppur in antitesi rispetto ad un outlook macroeconomico che rimane debole”.  Per quanto riguarda i canoni, dopo la pressione concentrata quasi esclusivamente sugli incentivi, tornano a scendere i canoni prime nominali sul prodotto esistente: a Milano da 48€/mq/anno nel Q3 si passa a 46€/mq/anno dell’ultimo trimestre, nonostante la scarsità di superfici consistenti e di qualità in alcune location strategiche.

Nel settore retail assistiamo ad un trend positivo per quanto riguarda i canoni prime dei centri commerciali: questa tendenza riflette la netta predilezione per i centri prime da parte dei retailer, che cercano così di proteggersi dalla generale contrazione dei consumi. Nei centri secondari, per contro, si assiste ad un ribasso dei canoni, soprattutto in location particolarmente deboli. 

Conclude Simone Burasanis, Head of Retail Agency: “Ci sono diversi operatori internazionali che stanno ancora alla finestra per capire quale sia il momento migliore per entrare nel nostro mercato. Questi operatori sono interessati solo a prime location e non trovano opportunità nelle high street milanesi e romane o nei centri commerciali prime. I progetti per la realizzazione di nuovi centri di rilevanza regionale si stanno spostando avanti nel tempo (sono quasi tutti concentrati nel nuovo triennio) rendendo ora pocio appetibile il mercato interno per la mancanza di adeguate e moderne strutture commerciali. Cresce l’interesse per i parchi commerciali di qualità medio-alta in buone location da parte di retailer che sono alla ricerca di spazi a canoni più sostenibili.”