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Milano

Il primo semestre 2014: segnali positivi da utilizzatori ed investitori

Secondo i dati di JLL


​Il primo semestre del 2014 ha registrato investimenti in immobili commerciali in crescita nel nostro paese, con volumi che si sono attestati su circa 1.8 miliardi di euro contro 1.5 miliardi dello stesso periodo del 2013.

I prodotti che hanno attirato maggior interesse da parte degli investitori sono i portafogli industriali e logistici (sempre più apprezzati da parte di molti soggetti esteri) ed i prodotti retail, che continuano a segnare un trend positivo grazie all'azione di vari fondi opportunistici e del ritrovato interesse da parte di investitori istituzionali (fondi pensioni e fondi sovrani) e di alcuni investitori core tedeschi.

Il settore direzionale soffre a causa della mancanza di prodotti con lot size rilevanti che possano garantire l'interesse dei soggetti  attivi appena menzionati.  Vi è un'ampia gamma di soggetti con differenti propensioni al rischio ed orizzonti temporali differenti interessati ad entrare o rientrare in Italia per investire nel settore uffici. Normalmente l'interesse si produceva in prima istanza verso le aree centrali di Milano e Roma e nel CBD, Porta Nuova e aree limitrofe. Ora invece la nota positiva è che l'interesse si sta spostando anche verso asset localizzati in distretti consolidati o emergenti ma periferici, purché vi siano fondamentali immobiliari e finanziari solidi.

Il take up di spazi ad uso uffici a Milano nel primo semestre di quest'anno mostra un dato decisamente positivo, con 134.000 mq assorbiti contro i poco più di 70,000 del primo semestre 2013. Segnale incoraggiante è anche rappresentato dalla presenza di numerose transazioni superiori ai 5.000mq, che conferma le dinamiche di consolidamento e razionalizzazione dei portafogli immobiliari registrate negli ultimi due anni.

Entro la fine dell'anno ci attendiamo la chiusura di altre  importanti transazioni che avranno un ulteriore impatto positivo sul take up. Ci aspettiamo che il tasso di assorbimento chiuda l'anno con una crescita notevole rispetto all'anno precedente, dato che confermerà  un mercato decisamente più dinamico rispetto al recente passato.

La principale tendenza che si osserva nel mercato degli utilizzatori è l'utilizzo di tutte le finestre contrattuali in essere per valutare una relocation o rinegoziare il canone.

Il vacancy di grado A ammonta oggi a circa 400.000mq quindi c'è ancora ampia scelta nel caso si decida di optare per una relocation. Ma nel secondo trimestre di quest'anno per la prima volta abbiamo assistito ad una riduzione del tasso di vacancy e crediamo che questa tendenza possa continuare nei prossimi mesi a causa della limitata pipeline di grado A.

In questi ultimi mesi si è confermata l'appetibilità di immobili in zone periferiche, purchè nuovi o ristrutturati e in aree ben servite dalla metropolitana. Notiamo anche che l'80% delle transazioni di quest'anno è al di sotto dei €300 al mq, fattore positivo per l'andamento dell'attività in periferia.

Dice Yannis De Francesco, Head of Office Agency di JLL: "Una tenenza nuova che ha dato i primi segnali in questo primo semestre dell'anno ha riguardato alcune aziende che potremmo definire "business winner" nel proprio settore di competenza, che stanno pensando di riavvicinarsi al centro città. Gli utilizzatori maturi hanno capito che questo può essere un buon momento per sfruttare il punto di bottom del mercato e spostarsi in location più centrali e di rappresentanza.  

Il canone rimane fondamentale per valutare una transazione ma ancora più importanti sono gli incentivi offerti, perché oggi bisogna minimizzare i costi di moving per concretizzare il cambiamento di sede.

Il fattore che potrebbe pesantemente influenzare nel prossimo futuro le dinamiche del mercato è proprio la limitata disponibilità di prodotto di qualità."

Caratteristica del nostro mercato oggi è infatti la mancanza di prodotto di grado A e il rallentamento dell'attività di sviluppo rispetto al passato. Ci troviamo quindi in una situazione di pipeline limitata, e questo ha obbligato a considerare nuove opportunità, rappresentate dalla riqualificazione e dalla riconversione di immobili ormai obsoleti, non rispondenti agli standard europei, ma localizzati in aree con grande potenziale. Questa tendenza è particolarmente apprezzata dalla maggior parte degli investitori internazionali presenti nel mercato dei capitali. 

Commenta Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets di JLL: "Sul lato del debito vediamo un generale miglioramento delle condizioni: i finanziamenti bancari sono maggiormente disponibili da parte di banche italiane ed internazionali, ora più attive con condizioni più favorevoli. Ciò è conseguenza della maggiore liquidità immessa nel sistema bancario europeo ma anche di un outlook economico / immobiliare positivo generale. A breve termine attendiamo una ulteriore compressione dei tassi su asset prime ed a medio termine prevediamo un apprezzamento anche  su alcuni good secondary."