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Le notizie

Londra

Primi Segnali di Cambiamento nel Mercato Europeo degli Investimenti Immobiliari nel 2009

Jones Lang LaSalle Presenta il Report sul Mercato degli Investimenti Diretti di Immobili Commerciali in Europa


Londra, 11 Marzo 2009 – Il nuovo European Capital Markets Bulletin diffuso oggi da Jones Lang LaSalle esamina il mercato degli investimenti diretti di immobili commerciali in Europa nel 2008 e analizza le aspettative per il resto del 2009. Le transazioni immobiliari dirette di asset commerciali in Europa hanno totalizzato €112.5 miliardi nel 2008, con una riduzione del 54% dai €244.1 miliardi nel 2007, tornando ad un livello che si assesta sui volumi registrati nel 2002 e 2003.
 
Tony Horrell, a capo del Dipartimento European Capital Markets di Jones Lang LaSalle, ha commentato: “Nei primi mesi del 2009 abbiamo già iniziato ad intravedere i trend che crediamo si svilupperanno nel corso dell’anno. Ci aspettiamo che l’attenzione verso i mercati chiave in occidente si mantenga costante, mentre gli investitori cercheranno di conservare liquidità nei propri portafogli ed effettuare transazioni in mercati caratterizzati da alti livelli di trasparenza e minori macro rischi. Il rapido movimento del pricing, combinato con la sterlina debole, ha comportato che il mercato degli uffici nel centro di Londra stia oggi osservando il più alto livello di interesse da parte degli investitori, sia in termini di sentiment che di transazioni completate -  abbiamo anche iniziato ad osservare offerte competitive per specifiche tipologie di asset. Mentre i prezzi continuano a cambiare nel Regno Unito, è probabile che si assista ad ulteriori movimenti dei prezzi nel resto d’Europa.”
 
Continua: “Nonostante le difficili condizioni di mercato, nel 2009 si apriranno ottime opportunità, con gli equity investor nella posizione migliore per coglierle. Nei cicli precedenti, abbiamo visto i migliori immobili commercializzati durante la fase discendente del ciclo piuttosto che durante quella ascendente, e ci aspettiamo che si verifichi la stessa situazione nel ciclo attuale, con i proprietari che stringeranno la presa sui propri asset più prestigiosi mentre i mercati iniziano la ripresa.”.
Nigel Roberts, presidente del Dipartimento European Research di Jones Lang LaSalle aggiunge: “Nel 2009 ci aspettiamo un’altra tendenza chiave, che riguarda la commercializzazione di grandi aree a prezzi ridotti. Nel 2007 e 2008 abbiamo visto l’importanza data all’abilità di saper collocare un ampio volume di capitale in una singola operazione, sia attraverso un grande, singolo asset che attraverso un portafoglio. L’assenza di CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) e la stretta creditizia, in particolare per le grandi operazioni, hanno fatto sì che un numero molto limitato di investitori fosse in grado di competere nel mercato delle aree più grandi, con forti ribassi sulle maggiori operazioni. Anche nel caso in cui gli investitori abbiano la capacità di concludere l’operazione, non vorranno investire troppa equity in un singolo immobile. Nel mercato diretto, ci aspettiamo di vedere un’attività limitata di deal che superano i €100 milioni e solo una manciata di operazioni al di sopra dei €250 milioni”.
Altre aspettative per il 2009

· La raccolta di capitale resta difficile, ma alcuni fondi sono stati in grado di assicurarsi nuove fonti di finanziamento e, di conseguenza, abbiamo visto allo stesso tempo alcuni investitori prepararsi a rientrare nel mercato e altri concentrarsi sulla gestione dei propri portafogli esistenti.
 
· Molti investitori attivi si focalizzeranno su redditi sicuri, stabili e di lungo periodo. Guardando al futuro, la loro attenzione si concentrerà sulla solidità dei contratti, sulle condizioni del mercato locale e su una maggiore comprensione delle prospettive per specifici settori.
 
· Vi sono numerosi investitori che seguono il settore, con prudenza, rimanendo nell’ombra. Molti investitori stanno raccogliendo informazioni e aspettando di poter entrare in gioco. Questo gruppo include international wealth capital, fondi opportunistici e private equity.
· La stretta sul mercato del debito continuerà durante tutto il 2009 e l’impatto comporterà deal di valore contenuto e minore volume di transazioni.
· Non ci aspettiamo che un gran flusso di immobili che presentano problematiche venga immesso nel mercato. Indipendentemente dalla rottura degli accordi LTV (loan to value), le banche non intendono cristallizzare le perdite e fattori quali il basso tasso di interesse e il minor tasso di vacancy rispetto ai cicli precedenti giocano in favore delle banche.
 
· Gli utilizzatori diretti sono pronti ad aumentare il proprio impatto relativo sul mercato nel corso del 2009. Come nel 2008, continueremo a vedere le operazioni di sale & leaseback guidare una significativa porzione del mercato e rappresentare, probabilmente, alcune delle maggiori operazioni del 2009 (anche se ciò dipenderà dalla solidità dei contratti). Gli utilizzatori si confermano i principali venditori, ma ci aspettiamo che diventino acquirenti attivi, con alcuni di loro che cercheranno di assicurarsi l’opportunità a lungo termine di acquisire sia gli uffici adibiti a quartier generale che quelli in posizioni secondarie a livelli di prezzo eccezionali.
 
2008: Elementi chiave
 
Al rallentamento nel numero delle transazioni registrate in Europa (2.500 transazioni nel corso del 2008 rispetto alle 3.600 nel 2007) si è unita la significativa caduta dei prezzi, mentre la mancanza di finanziamenti ha fatto diminuire l’entità media dei deal del 32%, da €68.1 milioni nel 2007 ai €46.1 milioni nel 2008 (una discesa maggiore di quella, pari al 20%, nei capital values).
Investimenti Cross-Border
 
Per la prima volta dal 2000, le transazioni cross-border sono diminuite in termini di quote di mercato complessive, registrando il 56% del volume totale delle transazioni nel 2008, con una riduzione del 63% rispetto al 2007. Non ci aspettiamo che ciò segni l’inizio di una più ampia tendenza alla riduzione negli investimenti cross-border. La riduzione delle attività cross-border è stata limitata agli investitori inter-regionali (coloro che investono dall’esterno dell’area geografica di riferimento). Al contrario, gli investitori intra-regionali hanno aumentato la propria quota delle attività totali, passando dal 27% nel 2007 al 32% nel 2008.
Mercati
 
Nel 2008, il Regno Unito, la Germania e la Francia hanno rappresentato il 51% del mercato, rispetto al 63% del 2007. Ad ogni modo, questi restano i mercati maggiormente interessati da flussi internazionali, con il Regno Unito che attira investimenti da 29 nazioni, la Germania da 21 e la Francia da 17. Generalmente, nonostante i volumi in discesa, molti dei mercati più piccoli hanno aumentato la propria quota di mercato. Sono inclusi l’Europa Centrale ed Orientale, che ha aumentato la propria quota dal 4% del 2007 all’8% del 2008; le regioni nordiche sono salite dal 10% al 13% e i Paesi Bassi dal 4% all’8%. Il volume delle transazioni è cresciuto anno dopo anno solo in un numero limitato di Paesi. Ad esempio, i volumi registrati in Russia sono cresciuti del 40% grazie ad una serie di operazioni importanti che sono state finalizzate nella prima metà dell’anno.  
Settori
 
Il mercato degli uffici è stato duramente colpito, con volumi in discesa del 56%, anche se resta il settore dominante con il 50% del volume totale degli investimenti. Il retail e la logistica sono diminuiti poco meno, rispettivamente, al 40% e al 44%.
Investitori
 
I maggiori venditori sono stati quelli presenti nel Regno Unito, con vendite nette pari a €6.4 miliardi. Nella lista troviamo anche gli spagnoli, gli austriaci e i francesi. I maggiori acquirenti sono stati gli investitori tedeschi (€3.4 miliardi), contrariamente al 2007, quando rappresentavano i principali venditori. Altri acquirenti nel 2008 sono stati gli investitori americani, olandesi e, forse a sorpresa, gli irlandesi, con gli investitori privati che hanno continuato ad acquisire asset nel Regno Unito, in Svezia, nella CEE, in Germania e in casa propria.  
 
– fine –