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Milano

In crescita gli investimenti globali nel settore real estate, il retail fa la parte del leone nel nostro paese

I dati aggiornati al terzo trimestre 2014 secondo  JLL


Gli investimenti globali in immobili commerciali (non residenziali) nel terzo trimestre del 2014 hanno raggiunto la ragguardevole cifra di US$165 miliardi, +4% rispetto al secondo semestre e +13% rispetto allo stesso periodo del 2013. I primi nove mesi di quest'anno hanno registrato quindi volumi per US$463 miliardi, con un incremento del 23% rispetto ai US$378 registrati nei primi tre trimestri del 2013. Anche in Europa il dato è positivo: il totale dei primi nove mesi ha raggiunto US$170 miliardi, +26% rispetto al 2013 in termini di US$.

Anche nel nostro paese il 2014 conferma risultati solidi in termini di investimenti nel real estate, con volumi ad oggi ancora stabili rispetto al 2013. I dati riflettono infatti operazioni nate alla fine del 2013 o nella prima metà del 2014, che sono quindi ancora in lavorazione ma con chiusura attesa nell'arco dei prossimi 3-6 mesi. 

Nei primi nove mesi del 2014 i volumi si sono attestati attorno ai €2,7 miliardi, in linea con lo stesso periodo del 2013.

Sui volumi totali al Q3 è ancora il settore retail a fare la parte del leone: da solo ha attirato circa il 50% dei volumi investiti, anch'essi in linea con i dati del 2013 e ben al di sopra della media decennale del 35%, a confermare il costante interesse sul settore.

Il settore uffici rappresenta un terzo dei volumi totali, ma la pipeline di transazioni per i prossimi 3-6 mesi è notevole, come anche per il settore alberghiero, per il quale sono previste alcune grosse operazioni da parte di investitori primari internazionali entro la fine di quest'anno nelle principali città turistiche.

Dice Roberto Galano, Executive Vice President, Hotels & Hospitality Group di JLL: "C'è continuo interesse ad investire in Italia da parte di investitori primari internazionali. La mancanza di prodotti di qualità a livello della fascia dei più tradizionali "business hotel" (4 stelle) fa sì che questo interesse non si sia ancora concretizzato al di fuori della cerchia dei trophy asset sebbene la massa di capitali interessata al nostro paese sia notevole." 

L'aumento di liquidità a livello globale sta alimentando la competizione per gli asset attualmente sul mercato, con un numero crescente di underbidder sia nazionali che internazionali con diversi profili di investimento. Questo interesse ha contribuito ad una compressione dei tassi di rendimento sia per il settore retail che per gli uffici: per i centri commerciali lo yield è sceso al 6.15% mentre è al 4.8% per gli uffici a Milano.

Commenta Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets di JLL: "Continua il momento positivo per il mercato degli investimenti in Italia pressoché in tutti i settori. L'eccesso di liquidità a livello globale, nonostante i dati macroeconomici nazionali, sta comportando un crescente ammontare di capitali allocabili all'Italia che statisticamente non abbiamo mai riscontrato, nemmeno negli anni boom 2006 e 2007. La domanda ricorrente è: come soddisfare questa domanda? I prodotti di qualità come sappiamo sono limitati, sia nel settore uffici che in quello retail/ logistico, pertanto prevediamo uno spostamento graduale dell'interesse dei principali investitori verso asset secondari."​

Anche le dinamiche locative sono in miglioramento in alcuni mercati prime: il mercato degli uffici a Milano registra un aumento del take up, che raggiunge un totale sui nove mesi pari a circa190.000mq, contro meno di 110.000mq nello stesso periodo del 2013.

Aumenta l'appeal dei mercati di Centro e CBD, che insieme attirano circa il 50% delle transazioni totali.

Dice Yannis De Francesco, Head of Office Agency di JLL: "Continua la tendenza, già evidenziata nella prima metà dell'anno, al rientro verso il Centro della città dalle periferie e hinterland da parte di utilizzatori che approfittano del mercato ancora tenant friendly".

Ma anche Periferia e Hinterland ottengono buoni risultati in virtù delle dinamiche di prezzo e della disponibilità di grosse superfici. Queste migliorate condizioni, nonostante l'aumento del tasso di vacancy complessivo nella città che arriva al Q3 al 14.4%, ha contribuito ad una crescita del prime rent del 4% fino agli attuali €470 al mq/annuo.

Nel mercato romano la crescita del numero di rilasci ha contribuito ad un aumento della pressione al ribasso dei canoni, anche nelle location prime.

Visti i bassi livelli di take up registrati quest'anno questa tendenza dovrebbe confermarsi anche per il prossimo anno.