Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Le notizie

Londra

Continua il forte impulso in EMEA negli investimenti logistici e industriali

I volumi a 9M 2014 raggiungono €12,9 miliardi, una crescita dell’11% su base annua secondo JLL


Il dipartimento JLL Logistics & Industrial riferisce che gli investimenti nel settore logistico e industriale in EMEA hanno mantenuto il forte impulso già visto nel corso degli ultimi trimestri con un totale di €3,6 miliardi investiti nel 3° trimestre 2014.

L'aumento dei capitali destinati a questa asset class, associato ad un ulteriore miglioramento nei mercati del debito, ha costituito una piattaforma che ha contribuito a far crescere i volumi dell'11% nei primi nove mesi del 2014, rispetto al medesimo periodo del 2013, a €12,9 miliardi. Di contro, i volumi di investimento nel Q3 2014 sono diminuiti del 21% rispetto al trimestre precedente, ma questo può in gran parte essere attribuito ad un minor numero di operazioni che hanno interessato portafogli chiuse nel terzo trimestre dell'anno ed alimentato da periodi più lunghi necessari per perfezionare operazioni di questo tipo.

Tuttavia, con €5,4 miliardi transati nei primi tre trimestri dell'anno, il volume delle operazioni di portafoglio è rimasto in salute e sostanzialmente in linea con l'equivalente periodo del 2013. Beni con valori di oltre €1 miliardo sono stati transati in operazioni di portafoglio in Germania e nel Regno Unito nei primi nove mesi del 2014, seguiti dalla Francia (€550 milioni) e dalla Svezia (€530 milioni).

Con fattori come l'intesificazione dell'ecommerce, che stanno attirando sempre più investitori verso il mercato della logistica e dell'industriale, JLL ha anche osservato un crescente appetito per single asset di grandi dimensioni, che si basa sull'emergere di un nuovo tipo di edificio, il cosiddetto mega-shed. Di conseguenza, nei primi nove mesi del 2014 transazioni relative a single asset di oltre €50 milioni hanno superato i €2 miliardi, con un aumento del 21% rispetto al corrispondente periodo dello scorso anno.

I rendimenti prime per la logistica hanno continuato a comprimersi nel corso del trimestre, con l'aggregato europeo al 6,90%, in calo di 40bps su base annua nel 3° trimestre 2014. Un miglioramento nella crescita dei canoni e un ulteriore irrigidimento dei livelli dei  rendimenti porterà ad un'accelerazione nella crescita dei valori in tutta la macro-area. Il rendimento aggregato europeo dovrebbe quindi aumentare di oltre il 4% nel 2014, superiore dello 0,9% rispetto alla media dei 10 anni.

Tom Waite, Director European Capital Markets a JLL, ha dichiarato: "Come nei trimestri precedenti, continuiamo a vedere forte appetibilità e crescita delle transazioni nel settore della logistica e ci aspettiamo che questo continui fino alla fine dell'anno. I mercati core europei continuano ad alimentare i volumi di investimento, ma ora abbiamo visto anche un importante aumento nell'attività nell'area CEE e volumi in crescita in Spagna e in Italia. Operazioni di portafoglio continuano a dominare il mercato e continuiamo a vedere una crescita della domanda sia per opportunità nel singolo paese che per opportunità cross-border. Inoltre, capitali internazionali proveniente da fondi pensione, gruppi assicurativi e società di private equity continuano a cercare una maggiore esposizione sul settore tramite acquisizioni dirette o JV."

Alexandra Tornow, Head of EMEA Logistics & Industrial Research in JLL aggiunge: "Con una significativa pipeline delle transazioni, il mercato supererà il precedente esercizio 2013 in termini di volumi ed è anche sulla buona strada per avvicinarsi alle nostre previsioni che, per l'intero anno, sono di €20 miliardi. Questo può essere messo a rischio dalla scarsità di prodotti prime e il fatto che alcune operazioni rientreranno all'inizio dell'anno prossimo. Una maggiore cautela da parte degli investitori, a seguito di eventi recentemente avvenuti in Europa, è stata finora circoscritta geograficamente alla Russia e non ci aspettiamo che questo possa cambiare. In generale, con il riallineamento della supply chain e i massicci cambiamenti strutturali alla base della domanda da parte degli utilizzatori finali, in particolare la continua crescita degli acquisti online, i fondamentali del mercato rimangono forti. Questo continua ad essere un fattore chiave nell'attrarre gruppi di investitori, sia nazionali che internazionali, su questo mercato."

Roberto Piterà, Head of Logistics & Industrial Group di JLL Italia, commenta così la situazione del mercato italiano: "Il trend evidenziato a livello EMEA è assolutamente confermato dai dati relativi ai primi 9 mesi del 2014 nel nostro paese, con oltre €350 milioni investiti, che rappresentano il triplo dei volumi registrati nell'intero 2013 e il doppio della media degli ultimi 5 anni (€170milioni). Questi numeri sono dovuti a due importanti acquisizioni di portafogli, rari per quanto riguarda il mercato italiano, e ad alcune strategiche transazioni di immobili singoli, anche in owner occupancy. Questa tendenza riflette una maggiore fiducia da parte degli investitori internazionali rispetto al mercato italiano, sostenuta da un importante trend positivo anche per quanto riguarda l'assorbimento, tornato a valori degli anni pre-crisi (con 470.000mq assorbiti al 30 settembre).

Il profilo degli investitori sta cambiando rapidamente: si passa dagli opportunistici, che hanno caratterizzato la prima metà dell'anno, a profili più core che stanno caratterizzando le operazioni di prossima chiusura.

L'unico limite che vediamo dei volumi di investimento per il prossimo futuro nel settore è la cronica mancanza di prodotto di qualità, quindi adatto agli standard degli investitori internazionali. Questa mancanza, con tempi leggermente differiti, sarà colmata, a nostro avviso, dalla ripartenza degli sviluppi non appena se ne presenteranno le ottimali condizioni (allineamento dei valori tra costi complessivi, canoni in potenziale crescita e rendimenti in contrazione).

Anche per i rendimenti prime italiani è confermato il trend di contrazione di almeno 20 bps entro la fine dell'anno."