Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Le notizie

Milano

La domanda si adatta al prodotto esistente mentre si prepara il mercato del futuro

I dati di JLL sul Q1 2015 evidenziano i risultati del ritorno di fiducia nel settore real estate


I segnali che arrivano dall'analisi dei dati del primo trimestre del 2015 confermano le aspettative positive registrate a chiusura 2014: take up stabile in tutti i settori rispetto al Q1 2014, volumi di investimento in crescita (per un totale di circa €2 miliardi) e compressione dei rendimenti generalizzata.

E' un mercato che attira la fiducia degli investitori sia nazionali che internazionali i quali, trovando ancora mancanza di prodotto in vendita, cominciano a riportare la propria attenzione anche sugli sviluppi di progetti di qualità.

Si può ragionevolmente pensare che nei prossimi trimestri si sblocchi la cronica situazione di mancanza di prodotto in tutti i settori che ha caratterizzato il 2014 e che si riprenda con fiducia a sviluppare anche in modo speculativo.

Office: il settore da cui in generale riparte il mercato dopo un periodo di difficoltà: sono infatti positive le performance sia dal punto di vista degli investimenti che del leasing.

L'assorbimento di spazi ad uso ufficio a Milano vede un incremento del 30% rispetto al primo trimestre del 2014 attestandosi a circa 68.000 mq. A Roma si conferma una domanda più debole anche in questo inizio 2015 con un take up fermo a circa 20.000 mq e stabile rispetto al Q1 2014. I canoni sono rimasti stabili sia a Milano che a Roma.

Da segnalare l'incremento delle richieste di grandi metrature che provengono da corporate interessate a consolidare i propri spazi, ad ottimizzare i costi e ad aumentare la qualità dei propri uffici. Queste richieste indicano una ripresa della fiducia da parte delle aziende che oggi sono pronte a scommettere sul mercato del prossimo futuro.

Il primo trimestre 2015 ha visto volumi di investimento del settore che hanno raggiunto circa €718 mln (circa il quadruplo rispetto al Q1 2014) e una compressione dei rendimenti sia a Milano che a Roma (di circa 10 punti base) a causa dell'elevata competizione che testimonia il forte interesse da parte degli investitori che beneficiano anche della grande quantità di prodotto  in vendita. 

Gli investitori, soprattutto le banche, mostrano quindi un grande interesse, puntando soprattutto su prodotti value add oltre che su prodotti core localizzati nel centro città e CBD. Anche i prodotti in location secondarie e con buone infrastrutture stanno vivendo un momento di gloria, con la domanda di capitali in continuo aumento, soprattutto da parte di investment manager e private equity group.

Quindi in questo momento la domanda sembra adattarsi a ciò che viene offerto dal mercato: questo è un segnale positivo per il futuro. Lo step successivo dovrebbe essere la vera ripresa degli sviluppi green field e su base speculativa.

Retail: il segnale più evidente per il settore retail è la tanto auspicata ripresa degli sviluppi. I promotori immobiliari, supportati dalle banche che finalmente sembrano ricominciare ad erogare credito e da investitori pronti a scommettere su iniziative nuove, portano avanti progetti innovativi che attirano l'interesse dei capitali  che non trovano nell'esistente un prodotto adatto alle proprie esigenze. 

Gli investitori attivi sono in difficoltà nel reperire prodotti di qualità, stabili, innovativi e con futuro, che puntino a soddisfare le sempre più sofisticate esigenze del consumatore.

Nel primo trimestre di quest'anno sono stati investiti nel settore retail circa €173 mln (il 36% in meno rispetto allo stesso periodo dello scorso anno) e si è registrata una compressione generale dei rendimenti per tutti i sotto segmenti. Sul lato dei canoni il primo trimestre 2015 ha visto un incremento dei canoni prime per Shopping Centre a Milano e una stabilità a Roma; un aumento dei canoni HS e Retail warehouse park sia a Milano che a Roma.

Per il prossimo futuro prevediamo un grande interesse degli investitori per i prodotti cosiddetti good secondary, con taglia e dimensioni ridotte, a causa della carenza di prodotti core.

Logistica: il 2015 è iniziato con livelli di assorbimento che hanno raggiunto gli 82.000 mq, sempre grazie alla dinamicità dei 3PL, evidenziando una lieve diminuzione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno (circa il 10% in meno). Questo dato riflette una certa scarsità di prodotto nelle zone prime (soprattutto aree di Milano e Roma).

Stabilità anche per quanto riguarda i canoni, mentre vediamo una riduzione degli incentivi.

Ciò anticipa la tendenza alla ripartenza degli sviluppi, che prevediamo per fine anno/inizio anno nuovo, al momento per la maggior parte in built to suit.

Per quanto riguarda gli investimenti, il volume del primo trimestre per la logistica si attesta sui €130 mln, cifra inferiore allo stesso periodo del 2014 che si attestava sui €180 mln, che però erano costituiti quasi interamente dalla transazione di un grande portafoglio. I rendimenti scendono a Milano, Roma, Bologna (di circa 25 punti base) e nel Veneto (di circa 15 punti base) nel primo trimestre 2015 e sono previsti in ulteriore riduzione nel Q2 2015.

A causa della mancanza di prodotto di qualità, gli investitori stanno ampliando il proprio focus di interesse, mostrando flessibilità sulle tipologie di prodotto, non sulle location e cercando quindi anche prodotto value add in location prime. Le macroaree di Milano, Roma e Bologna rimangono comunque le preferite.

Hotel: nei primi tre mesi del 2015 gli investimenti alberghieri hanno raggiunto la soglia di € 55 milioni circa il doppio rispetto allo stesso trimestre dell'anno passato.

In particolare si sono concretizzate due operazioni da tempo in pipeline in due città dalla forte vocazione turistica: l'Hotel Aleph a Roma e l'Hotel Cerretani a Firenze.

Firenze torna quindi nei radar degli investitori dopo la vendita del Four Seasons nel 2013 e Roma si conferma mercato di grande interesse per gli investitori internazionali dopo la vendita del St. Regis e del Boscolo Palace nel 2014.