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Le notizie

Milano

La fiducia delle aziende nella ripresa globale si traduce in ottimismo a livello di assorbimento

Secondo i dati di JLL


Durante gli anni trascorsi da quando i mercati immobiliari commerciali sono emersi dalla recessione abbiamo visto una situazione, a livello globale, in cui i mercati degli investimenti si sono rafforzati progressivamente mentre il mercato degli utilizzatori è rimasto più in sordina, tanto che la ripresa significativa è sempre sembrata ancora lontana.

Tuttavia, negli ultimi sei mesi abbiamo avuto prove del fatto che la bilancia si sta spostando e che l'attività di leasing migliora in tutti i settori immobiliari. Di conseguenza, i principali mercati immobiliari commerciali si trovano ora su una base più solida che in qualsiasi momento da quando è cominciata la crisi finanziaria globale. A livello globale i volumi di assorbimento di spazi in locazione hanno visto un incremento del 7% in tutti i settori rispetto allo stesso periodo del 2014. Nonostante le preoccupazioni per l’economia, gli utilizzatori corporate sono ottimisti sulle prospettive dei propri business e molti di questi si preparano per un’eventuale crescita. L’Europa nel Q3 2015 ha registrato i maggiori volumi di assorbimento dal 2007 e l’area Asia-Pacifico il 33% in più sullo stesso periodo del 2014. Sebbene negli USA si sia registrato solo un +2%, l’impatto totale della domanda in espansione si dovrà ancora sentire.

Nel nostro paese le grandi società stanno cercando nuovi uffici che abbiano caratteristiche spiccate di qualità ed efficienza, allo scopo di consolidare i propri spazi. Inoltre è in aumento la richiesta per dimensioni rilevanti. Ciò può portare ad un potenziale incremento dell’assorbimento del prossimo futuro oltre ad una ripresa degli sviluppi, bloccati durante la crisi. Gli immobili che vengono rilasciati dovranno essere rimodernati per rispondere alle sempre più impellenti richieste da parte degli occupier: qualità delle finiture e flessibilità degli spazi permettono un contenimento dei costi di gestione e un aumento della produttività, quindi si apre un potenziale circolo di rigenerazione di questi edifici. L’impulso al refurbishment offre anche opportunità per usi alternativi e riconversioni, che possono in un prossimo futuro diventare nuovi prodotti di investimento.

A Milano il mercato delle locazioni di spazi ad uso uffici nel Q3 2015 ha visto una parziale diminuzione  dell’assorbimento sia rispetto al Q2 2015 che rispetto allo stesso trimestre del 2014. Tuttavia si prevede un totale take up a chiusura 2015 superiore alla media quinquennale con livelli che potrebbero raggiungere i 300.000 mq. L’assorbimento sul mercato romano ha registrato  nel Q3 2015  un tasso di assorbimento invariato rispetto al trimestre precedente, mentre rispetto al Q3 2014 è stata registrata una sensibile variazione positiva. A Milano vediamo i canoni in crescita nel centro storico e nel CBD, a Roma ancora stabilità. Entrambi i mercati rimangono tenant-friendly.

Per quanto riguarda la logistica, i livelli di take up sono in aumento nel Q3 e ci si attende una chiusura d’anno con volumi di assorbimento superiori alla media degli ultimi cinque anni, anche soprattutto grazie all’arrivo di nuovi player nei settori e-commerce e retail.

Nel retail i canoni sono in crescita soprattutto nel settore high street, sia a Milano che a Roma.

L’attività di investimento a livello global continua a crescere: i primi nove mesi del 2015 hanno registrato un +3% nei volumi transati in dollari americani rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. I rendimenti per uffici core in mercati primari continuano a comprimersi.  Si conferma la previsione di JLL di chiusura d’anno a circa US$740-760 miliardi e ci si attende che i volumi nel 2016, vista la grande attività in corso, siano almeno in pari con quest’anno.

Per quanto riguarda l’Italia, nei primi nove mesi del 2015 abbiamo visto la conferma della forte domanda da parte degli investitori, anche internazionali. Sono stati investiti circa €5 miliardi nel nostro paese nei primi tre trimestri del 2015 in tutte le asset class. Di questi, €1.5 miliardi nel Q3 (43% in più rispetto allo stesso trimestre del 2014). Fanno la parte del leone gli investitori internazionali, con l’80% del totale dei volumi investiti. Per scendere nel dettaglio, più della metà del capitale proviene da USA e Medio Oriente (in operazioni value add e core). Capitali dal Medio Oriente protagonisti soprattutto negli investimenti alberghieri a Roma e Venezia. Il restante 20% dei capitali proviene da investitori globali ed italiani. 

Da segnalare la crescita, sempre nei primi nove mesi di quest’anno, dei capitali provenienti dalla Germania, che sono stati protagonisti dell’acquisizione di un centro commerciale nel Sud Italia e di un palazzo ad uso uffici a Roma. Il settore uffici traina i volumi nel Q3 registrando circa €757 milioni (il 51% del totale dei volumi transati nel trimestre), cifra che rappresenta una crescita del 75% rispetto al trimestre precedente e il miglior risultato di sempre in un trimestre del settore uffici.

L’interesse maggiore è per prodotti core, i più difficili da reperire sul mercato in tutti i settori. In particolare la richiesta è sostenuta per il prodotto retail High Street e per gli uffici di qualità in zone centrali.

Meno interesse è stato riscontrato per i prodotti di tipo value add. La liquidità a disposizione e l’interesse nei confronti del paese hanno contribuito a sbloccare il mercato dei prodotti core, che di fatto non erano in vendita se non a causa di obblighi finanziari. Durante il 2015 i prodotti retail sono risultati meno attraenti, forse per la situazione dei fondamentali economici ancora stagnante. Le previsioni di ripresa per il 2016 potranno sicuramente smuovere l’interesse nei confronti del retail moderno. L’High Street è molto apprezzato ma il suo mercato non è trasparente quindi le transazioni non vengono riflesse nei volumi totali. Col sempre maggior interesse suscitato, però, è ipotizzabile che in un prossimo futuro questo mercato si renda sempre più visibile. Da sottolineare l’attenzione che gli investitori stanno finalmente puntando sul Sud Italia, purché venga offerto prodotto di qualità.