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Milano

Forse è stato toccato il punto minimo nel ciclo immobiliare, ma la ripresa sarà molto lenta: Roma e Milano, con diverse peculiarità, reagiscono alla crisi

Ultimi risultati per il settore degli uffici nei mercati di Roma e Milano elaborati da Jones Lang LaSalle Research, Italia


Milano, 27 ottobre 2009 – La pausa estiva sembra non aver sfiorato il settore immobiliare degli uffici in Italia. A Milano nel terzo trimestre del 2009 il mercato delle locazioni ha mostrato un’accelerazione rispetto al trimestre precedente, registrando un volume di assorbimento di circa 65.000 mq, mentre Roma, con un assorbimento di circa 30.000 mq è tornata sul livello medio trimestrale. La variazione annua rispetto allo stesso trimestre del 2008 è tornata positiva, pari al +12% a Milano ed + 2% a Roma. Rimane invece negativo il gap tra il volume totale assorbito nei primi nove mesi del 2009 e quello dello scorso anno, pari ad una contrazione del 43% a Milano e del 32% a Roma.
 
Secondo Yannis De Francesco, responsabile per l’Office Agency di Jones Lang LaSalle a Milano, “la maggiore attività osservata nel terzo trimestre rispetto ai mesi scorsi è dovuta a due aspetti: sono state concluse delle negoziazioni da parte di importanti società avviate lo scorso anno; le proprietà sono diventate più flessibili soprattutto per quegli immobili da più tempo sul mercato”. In questi tre mesi sono state registrate importanti transazioni pre let per uffici di grandi dimensioni, pari al 40% del totale delle superfici assorbite nel trimestre e solo poche altre operazioni simili sono oggetto di trattative per gli ultimi mesi dell’anno.
“Nonostante questo momento di rilancio, riteniamo che il 2009 si confermerà l’anno peggiore per il mercato milanese, con un assorbimento a fine anno previsto in contrazione rispetto al 2008 di circa 20-30 punti percentuali. Infatti le nuove richieste di spazi sono molto poche e in diminuzione rispetto ai mesi precedenti e le poche registrate provengono da società di medie dimensioni in cerca di piccole-medie superfici “, continua De Francesco. “ Il driver futuro rimane la necessità, da parte degli utilizzatori, di ridurre i costi attraverso la scelta di spazi a canoni più bassi. Continuiamo a vedere società che si spostano da localizzazioni centrali verso localizzazioni periferiche, dove si trovano uffici esistenti a canoni inferiori, mentre rileviamo ancora poco interesse nei confronti dei nuovi progetti attesi in completamento entro la fine dell’anno. Ci aspettiamo però che, una volta realizzati e ben visibili, potrebbero trovare una risposta più calda dal mercato”. Il livello dei prime rent è rimasto in linea con il trimestre scorso, pari a €500 mq/a.
 
“Nei prossimi mesi” conclude De Francesco “ proseguirà la pressione sui canoni prime proseguirà come effetto combinato del rallentamento della domanda e dell’aumento dell’offerta. Infatti il volume di nuovi sviluppi che dovrebbe aggiungersi allo stock totale a fine anno è stimato in ulteriori 200.000 mq, ciò che, insieme ad un tasso di sfitto crescente, pari oggi all’8,3%, favorirà una competizione tra i nuovi e vecchi prodotti in offerta sul mercato che influirà sulla futura evoluzione dei canoni di locazione”.
Gli investimenti nel settore uffici a Milano hanno rallentato nel terzo trimestre dell’anno, complici i mesi estivi, con quasi €75 milioni investiti, portando il totale investito nei primi nove mesi a poco meno di €270 milioni, rispetto a €700 milioni registrati a livello nazionale. Spiega Douglas Babington Smith, responsabile per Jones Lang LaSalle del team di Capital Markets a Milano: ”il rendimento netto prime  è rimasto stabile nel terzo trimestre 2009, sul livello di 5,15%. Inizia a colmarsi il gap tra domanda e offerta e le richieste attuali per immobili offerti in vendita sono più allineate con le richieste dei potenziali acquirenti.” Conclude Babington Smith: “riteniamo che nei prossimi mesi il rendimento si manterrà stabile e la riduzione nel valore degli immobili sarà generata soprattutto dalla riduzione dei canoni di locazione. Sta comunque migliorando il sentiment  tra gli operatori e sta tornando lentamente la fiducia tra gli investitori, pur se improntata ad un cauto ottimismo”.
 
Anche a Roma nel terzo trimestre l’attività nel mercato delle locazioni è stata vivace ed in crescita rispetto allo scorso trimestre, nascondendo però la realtà di un mercato piccolo. “ La dimensione media delle unità locate a Roma rimane piccola, se paragonata ai mercato più maturi: solo nel terzo trimestre le superfici inferiori a 500 mq hanno rappresentato il 55% dell’assorbimento totale, espresso in numero di unità e solo l’11% del volume totale espresso in superficie”, afferma Luca Di Nisio, responsabile dell’Agency per Jones Lang LaSalle a Roma. Prosegue Di Nisio: “Le maggiori richieste di spazi uffici che riceviamo interessano principalmente tagli piccoli in zone centrali.  Nel terzo trimestre ad esempio, le aree del CBD/Centro hanno rappresentato quasi l’85% del totale delle superfici assorbite, pari al 68% delle transazioni realizzate”. Rimane debole la domanda per i prossimi mesi e le nuove richieste di spazi sono basse. Anche l’offerta di nuovi spazi, a differenza di Milano, rimane contenuta per i prossimi mesi, mentre la disponibilità è in leggera crescita, con tasso di sfitto del 6%. I canoni prime sono diminuiti leggermente rispetto al trimestre precedente, portandosi sul livello di €420 mq/a e la relativa stabilità tra domanda e offerta sul mercato romano non permette grandi oscillazioni nei valori dei canoni che, sia in centro che nelle altre zone, rimangono tendenzialmente stabili, poco volatili”. Conclude Di Nisio: “Sono confermate le previsioni di lieve contrazione dell’assorbimento per la fine dell’anno sul mercato di Roma, con il settore pubblico che continuerà a dominare il panorama degli utilizzatori di grandi spazi uffici”.
 
Il volume investito nel settore uffici a Roma nel terzo trimestre del 2009, ha raggiunto €155 milioni, così portando il volume totale investito nel settore nei primi nove mesi dell’anno a quasi € 350 milioni. “Continuiamo a rilevare un discreto interesse da parte degli investitori nel settore degli uffici a Roma”, afferma Marco Daviddi, responsabile del team di Capital Markets a Roma per Jones Lang LaSalle. “Purtroppo, rispetto al mercato di Milano, gli investitori sono più cauti nei confronti del mercato romano, soprattutto perché si scontrano ancora con una carenza di asset che rispondano alle loro esigenze.  I rendimenti prime rimangono stabili e crescono leggermente in alcune zone a sud di Roma. Non ci aspettiamo nei prossimi mesi una ripresa forte nell’attività di investimento a Roma”.

 
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Note per i Redattori
Per approfondire gli argomenti trattati o per organizzare un’intervista con Luca Di Nisio (National Director, Head of Agency Roma) e Yannis De Francesco (National Director, Head of Office Agency Milano) di Jones Lang LaSalle si prega di contattare Elisabetta Terzariol allo 02 36010578 oppure via mail: elisabetta.terzariol@eu.jll.com.