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Milano

Archiviato il 2009 come anno da dimenticare, il 2010 sarà l’anno del consolidamento o della ripresa?

Ultimi risultati per il settore degli uffici nei mercati di Roma e Milano elaborati da Jones Lang LaSalle Research, Italia


Milano, 1 febbraio 2010 – Nel 2009 l’assorbimento di spazi ad uso ufficio in Europa è diminuito in quasi tutti i mercati rispetto al 2008.  A Londra la contrazione annua dell’assorbimento è stata del 6,4%, a Parigi del 24%, a Madrid del 34,5%. Anche Milano e Roma non sono rimaste immuni dalla crisi con diminuzioni nel volume degli spazi assorbiti pari a, rispettivamente, 40% e  20% rispetto al 2008. Nella seconda metà dell’anno però molti mercati hanno mostrato un’inversione di tendenza rispetto ai primi sei mesi, con una decisa ripresa nell’attività di assorbimento (sebbene rispetto a livelli di partenza molto bassi): Londra +130%, Parigi +3%, Madrid +83%, Milano +60% e Roma +15%.
 
Quali siano stati i fattori principali che hanno frenato l’evoluzione dell’ assorbimento a Milano nel 2009 ce li spiega Yannis De Francesco, responsabile del dipartimento Office Agency Milano di Jones Lang LaSalle Italia: “Rispetto al 2008, nel 2009 abbiamo riscontrato una maggiore difficoltà a realizzare transazioni di superfici grandi, maggiori di 10.000 mq, che di solito fanno la differenza in mercati piccoli come quello italiano e, non meno importante, abbiamo evidenziato un trend crescente delle rinegoziazioni su edifici esistenti. Per citare un esempio concreto” – prosegue De Francesco – “ nel 2009 il mercato ha perso almeno 40.000 mq di assorbimento, che è la richiesta di nuovi spazi espressa da alcune società che dopo aver iniziato la ricerca nel 2008 ed aver condotto lunghe trattative nel corso del 2009 alla fine hanno optato per rinegoziare gli spazi occupati.”
 
Un po’ diversa la situazione a Roma dove, se si confronta il volume assorbito nel 2008 (escludendo un’unica grande transazione di 40.000 mq) con quello del 2009, si evince un aumento di assorbimento del 9%, con 125.000 mq assorbiti nel 2009. Questo conferma Roma un mercato piccolo e conservativo, immune dalle grandi oscillazioni generate dalla congiuntura economica, siano esse positive o, come in questo periodo, negative.  “Rispetto allo scorso anno nel 2009 abbiamo visto un’attività maggiore da parte degli utilizzatori, con 69 società che hanno preso spazi in locazione a Roma contro le 51 del 2008. Il settore pubblico continua a dominare il mercato romano, con il 28% dell’assorbimento complessivo e prevediamo che continuerà ad essere protagonista anche nel 2010” –afferma Luca Di Nisio, responsabile per l’ufficio di Roma per Jones Lang LaSalle. 
 
Per gli investimenti diretti nel settore immobiliare in Italia, escludendo il settore residenziale, il volume registrato nel 2009 si è attestato sul livello di 3,5 € bn, una contrazione del 10% rispetto al 2008, più contenuta rispetto alle aspettative ma ancora molto lontana dai livelli raggiunti nel 2006-2007.
 
Il settore degli uffici, con 1,55€ bn ha rappresentato il 44% del totale investito, confermando la preferenza accordata dagli investitori a core asset in mercati prime. Solo a Milano si è concentrato il 60% degli investimenti in uffici, mentre è diminuita la preferenza accordata a Roma rispetto al passato. 
 
Nella seconda parte dell’anno la fiducia degli investitori è tornata ed il mercato è ripartito pur se lentamente. Solo nel quarto trimestre dell’anno sono stati transati 1,4€bn nel settore, pari all’intero volume transato nel primo semestre dell’anno.
 
“Nel 2010 non ci sarà una ripresa tale da riportarci sui valori di investimento nel settore immobiliare raggiunti nel 2006 e 2007” spiega Douglas Babington Smith, National Director nel dipartimento Capital Markets di Jones Lang LaSalle a Milano. “ Gli investitori stranieri stanno ancora esplorando opportunità di investimento in Inghilterra, Francia e anche in Germania, anche se, non appena la forte pressione sui rendimenti li riporterà su livelli più bassi, ci aspettiamo che l’interesse degli investitori si sposterà verso mercati dell’est e del sud Europa. In Italia i valori per prodotti di buona qualità nelle zone migliori delle città, target principale degli investitori oggi, sono ancora alti e scontano una carenza cronica nell’offerta. I rendimenti in questo caso hanno già esaurito la fase di crescita e nell’ultimo trimestre del 2009 abbiamo registrato un piccolo miglioramento mentre i rendimenti per asset prime in zone fuori dal CBD e dal centro si sono stabilizzati. Le difficoltà che continueranno a caratterizzare il mercato degli utilizzatori anche nel 2010, potrebbero limitare ulteriori miglioramenti nei rendimenti.  Quest’anno ci saranno comunque buone opportunità per gli investitori, “ conclude Babington Smith – “ ma l’Italia continuerà ad essere dominata da investitori italiani”.
 
Conclude De Francesco: “ Una delle tendenze emerse negli ultimi mesi dell’anno tra gli utilizzatori, in Europa e parzialmente anche in Italia, è che le grandi società stanno cominciando a riconsiderare i loro piani e strategie di medio periodo, poiché le condizioni finanziarie di molte di loro stanno migliorando e gli consentiranno di ritornare a cercare spazi sul mercato per approfittare del momento a loro favorevole. Il 2010 sarà ancora un anno difficile per il settore del letting, soprattutto con le previsioni in crescita della disoccupazione ma riteniamo però che le opportunità di scelta per gli utilizzatori saranno molte rispetto agli anni passati, e tali da garantire un risparmio di costi e miglioramento nella qualità degli spazi”. 
 
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