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MIPIM, Cannes

I Temi Chiave per il Real Estate EMEA nel 2010: Qual è il “Nuovo Standard”?

Media Briefing di Jones Lang LaSalle al MIPIM


MIPIM, Cannes, 17 Marzo 2010 – I vertici EMEA di Jones Lang LaSalle hanno espresso oggi le proprie aspettative per quanto riguarda le condizioni del mercato immobiliare in EMEA nel 2010, cercando di definire il “nuovo standard” per il settore real estate. Il messaggio chiave emerso dai partecipanti al Media Briefing di Jones Lang LaSalle in occasione del MIPIM è che, nonostante le economie dei mercati appartenenti all’area EMEA abbiano voltato pagina e stiano uscendo dalla recessione, non possono ancora dirsi al sicuro e la ripresa in tutta la zona non sarà uniforme né facilmente quantificabile. Esistono svariati elementi chiave che impatteranno in maniera decisiva sull’andamento e sulla forma stessa della ripresa: tali fattori definiranno il “nuovo standard” per il settore.
 
Christian Ulbrich, CEO di Jones Lang LaSalle EMEA, ha dichiarato: “E’ chiaramente in corso un processo di ridefinizione degli “standard” all’interno dei mercati real estate, non solo in EMEA ma a livello globale, e sono diversi i temi chiave che siamo sicuri emergeranno nel corso del 2010. La disponibilità di finanziamenti sarà il fattore che maggiormente determinerà il pricing quest’anno, specialmente per gli immobili secondari. Gli equity player continueranno a dominare il mercato, ma la globalizzazione comporterà un cambiamento nei protagonisti e nelle loro esigenze. Osserviamo opportunità a breve termine nel settore pubblico e bancario, sebbene ci aspettiamo che evolvano lentamente. Gli utilizzatori tradizionali saranno più selettivi e cercheranno di gestire i propri spazi in modo più opportunistico, nonostante il ventaglio di opportunità, cioè i canoni di locazione più bassi e gli incentivi migliori, sia limitato. Ci aspettiamo una scarsa disponibilità di capitale in tutta Europa, mentre i nuovi sviluppi veramente competitivi saranno molto pochi quest’anno: le opportunità sono concrete solo per gli sviluppatori dotati di finanziamenti e di abilità nella scelta della giusta location, dove iniziare a sviluppare fin da ora.”   
 
Paul Guest, Head of EMEA Research di Jones Lang LaSalle, ha evidenziato alcune eccezioni al nuovo standard: “In un mondo caratterizzato da bassi tassi d’interesse, inflazione crescente e livelli di indebitamento pubblico sempre più alti, le proprietà immobiliari rimangono una tipologia di investimento attraente; crediamo che ci siano potenziali investitori sufficienti per disallineare alcuni mercati dell’area EMEA rispetto ai fondamentali economici. A causa dei ritorni di alcune tipologie alternative di investimento, il capitale viene destinato ad un prodotto molto limitato. Allo stesso modo, ad esempio, alcuni utilizzatori, in particolare i retailer, sono pronti a pagare più del dovuto per assicurarsi le location migliori. Dopo i costi legati al personale, quelli per la proprietà rappresentano la seconda più alta voce di spesa per gli utilizzatori, quindi la lenta ripresa del mercato enfatizza ancora di più la necessità per loro di gestire in modo proattivo questo aspetto.”
 
Highlights dal Media Briefing
 
Banche: E’ probabile che il risk pricing resti alto nel corso del 2010, limitando il credito, influenzando la dimensione delle aree, il volume e la disponibilità dei prodotti. Immettendo sul mercato le proprietà che attualmente detengono, le banche potranno creare opportunità immobiliari e gestionali. Charlotte Strömberg, CEO, Jones Lang LaSalle Nordics, ha commentato: “Il motto ‘extend and pretend’ che ha dominato nel 2009 resterà valido anche quest’anno ma i crescenti tassi d’interesse costringeranno le banche ad essere selettive nella scelta dei finanziamenti da prolungare. L’esperienza dei paesi nordici dai primi anni ’90 dimostra che una rinegoziazione graduale è più salutare per il mercato nel lungo periodo.”
 
Settore Pubblico: Quest’anno il tema ricorrente per le istituzioni governative in tutta Europa, nonostante le elezioni imminenti in alcuni Paesi, è la necessità di risparmiare denaro e ridurre il debito. Ciò avrà un forte impatto sulla crescita economica nella regione, anche se i tagli alla spesa incentiveranno le vendite immobiliari e l’attività di consulenza.
 
Nuovi Player: Mentre il mercato sarà ancora guidato dall’equity, nuovi player stanno emergendo e ci sarà una grande polarizzazione e differenziazione tra i performer migliori e quelli peggiori. Sostiene Charlotte Strömberg: “Gli investitori che si saranno dimostrati più attendibili e dotati di strategie vincenti nel periodo di maggiore crisi saranno i vincitori del futuro, in grado di attirare una quota crescente di capitali.”
 
Globalizzazione: In tutto il mondo si stanno accumulando riserve economiche, particolarmente nei mercati ‘high growth high potential’ come la Cina, l’India, il Brasile, ma anche l’Australia e il Canada. Questi mercati ad alta crescita e ad alto potenziale, specialmente quelli asiatici, attireranno inoltre maggiori capitali internazionali, inclusi quelli europei, anche se ciò non si tradurrà in una vera e propria fuga degli investimenti europei. I benefici della diversificazione spingeranno gli investitori asiatici e quelli stranieri a cercare opportunità al di fuori dei propri mercati interni e i mercati chiave in Europa, come Londra e Parigi, attireranno sempre il loro interesse, mentre anche altri mercati europei ne trarranno beneficio.
 
Disponibilità Futura e Sviluppi: La disponibilità di immobili a livello EMEA segue dinamiche molto diverse; non è possibile generalizzare e gli utilizzatori devono considerare le opzioni disponibili in modo molto attento e strategico. Tomasz Trzoslo, Head of Capital Markets in Europa Centrale ed Orientale, commenta così: “La scarsità di prodotto disponibile è stata generata dalla mancanza di finanziamenti ai nuovi sviluppi per timore di rischi eccessivi e la crisi delle banche si risolverà solo nel medio-lungo periodo. Tuttavia, gli sviluppatori dotati di equity dovrebbero cercare di sviluppare in questo intervallo di tempo, proprio mentre si iniziano a raccogliere i benefici dall’immissione di nuovi prodotti in un mercato nel quale essi scarseggiano. Ciò detto, la tempistica è essenziale ed è molto difficile cogliere l’attimo in un momento economico così incerto.”
 
Rischio: Con una liquidità di capitale virtualmente illimitata, il rischio nel settore immobiliare è sempre stato una questione di pricing. Il ‘Nuovo Standard’ implica che, improvvisamente, intere nazioni, città, location, tipologie di utilizzo o gruppi di tenant si sono bloccati, incuranti del prezzo, e la liquidità ha sostituito il pricing come principale indicatore di rischio. Con la riduzione dei finanziamenti disponibili, questi mercati si sbloccheranno solo gradualmente, creando opportunità di pricing per gli investitori in grado di identificarli e di cogliere il momento migliore.
 
Andreas Quint, CEO, Jones Lang LaSalle Germania, ha commentato: “Il gap tra i mercati liquidi e quelli non liquidi persisterà nel corso dell’intero anno. Alcuni mercati potrebbero, tuttavia, riprendere lentamente la propria attività mentre gli investitori riconsidereranno il loro approccio al rischio. Individuare in tempo queste opportunità sarà una delle chiavi del successo nel 2010”. 
 
Regolamenti Bancari: L’interesse verso un maggiore controllo dei finanziamenti per il real estate da parte dei regolatori è stato, fino ad oggi, molto limitato. Andreas Quint ha dichiarato: “Sarà poco probabile che in futuro i controlli si concentrino sui finanziamenti immobiliari. I nuovi crediti sono garantiti da asset “reali”, realisticamente quotati e quindi meno rischiosi di molte altre tipologie di finanziamento. Se le banche, alla luce di maggiori controlli in altri settori, spingessero la crescita dei finanziamenti immobiliari, il settore real estate potrebbe beneficiarne. La securitizzazione probabilmente tornerà, sebbene in modo più trasparente rispetto al passato.”
 
Equilibrio Proprietà/Tenant: Mentre l’economia continua a crescere in modo sempre più lento, i requisiti “standard” cambieranno. Gli utilizzatori utilizzeranno il loro spazio in modo più efficente e i livelli di assorbimento saranno probabilmente inferiori. Di conseguenza, le aziende inizieranno a razionalizzare le proprie esigenze immobiliari e ad indirizzarsi verso nuovi formati. Ciò avverrà per il settore uffici e retail; il settore residenziale sarà forse l’unico ‘sostenibile’. I tenant hanno visto pendere dalla loro parte l’ago della bilancia negli ultimi 18 mesi, ma con scarsa abilità nelle trattative a causa delle condizioni economiche e finanziarie. Quel ventaglio di opportunità inizierà a chiudersi abbastanza rapidamente e non ci vorranno molte transazioni per spostare nuovamente l’ago della bilancia a favore dei proprietari.
– fine –
 
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