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Milano

Il fenomeno di repricing atteso per tutte le tipologie di schemi nel settore Retail creerà numerose ed interessanti opportunità di investimento in Italia

Jones Lang LaSalle presenta il nuovo Report sull’andamento del mercato degli Shopping Centre in Italia nel 2008


Milano, 3 marzo 2009 –  L’ultima ricerca sul settore Retail pubblicata da Jones Lang LaSalle evidenzia come, nel corso del 2008, si sia realizzato uno dei peggiori scenari che si potessero prevedere per il settore: un rallentamento che si era prospettato già dalla seconda metà del 2007, quando l’ondata di crisi provocata dal credit crunch aveva varcato l’oceano ed era giunta a lambire le coste del nostro continente. L’incertezza e l’atteggiamento di attesa che si sono manifestati in tutti i mercati, a cui ha fatto seguito la crisi dei consumi derivata dalla generale sfiducia dei consumatori, hanno provocato una sostanziale paralisi del mercato degli investimenti.
 
Dopo il livello record del 2006 ed il ragguardevole volume registrato nel 2007, il volume totale investito ha subito quest’anno una battuta d’arresto considerevole, a causa della crisi generale dei mercati finanziari. Tale volume, alla fine del 2008, ha registrato un calo del 60% rispetto all’anno precedente (€785 milioni contro € 2 miliardi registrati nel 2007). Il 2007 aveva consolidato lo scenario positivo nel mercato dei centri commerciali in Italia, grazie alla crescente domanda di prodotti di investimento, con un conseguente rialzo dei valori immobiliari. Un numero considerevole di proprietari (Fondi o Promotori) ha scelto di posticipare la vendita delle proprietà auspicando un’ulteriore compressione dei tassi di capitalizzazione e quindi un crescita delle plusvalenze rispetto ai valori d’apporto o d’acquisto. La crisi dei mercati finanziari, provocando enormi difficoltà nel reperimento di credito, ha prima rallentato e successivamente interrotto l’attività di acquisizione dei maggiori Fondi d’investimento, soprattutto quelli che utilizzavano in maniera considerevole la leva finanziaria. Nel contempo, come effetto della contrazione del mercato dei capitali, il gap tra le aspetttive dei venditori e degli acquirenti si è sempre più allargato fino a determinare un netto disallineamento tra i valori e l’impossibilità di raggiungere accordi economici tra le parti ormai troppo distanti. Il mercato è quindi entrato in una situazione di “stallo” in attesa che domanda ed offerta si equilibrino anche grazie alla maggiore consapevolezza da parte dei venditori.
 “Vi sono all’orizzonte alcuni segnali positivi, soprattutto riguardanti i prezzi di vendita, che stanno mostrando una lenta ma inesorabile decrescita. Ciò aprirà molte opportunità d’investimento per chi le vorrà e le saprà sfruttare. I potenziali compratori rimangono coloro che operano senza far ricorso all’indebitamento: compagnie di assicurazione, open ended funds tedeschi, private equity, fondi opportunistici, fondi sovrani. Tali investitori sono diventati sempre più selettivi rispetto al passato, anche in considerazione dell’aumentata concorrenza rappresentata dall’ampia disponibilità di prodotti Retail in vendita in Italia e sopratutto in altri Paesi Europei, dove i rendimenti maggiori.
 
Sempre di più l’attenzione degli investitori verrà quindi rivolta verso centri con una solida “storia commerciale”, dotati di forti “fondamentali economici” e quindi con un’alta qualità complessiva in termini di prodotto d’investimento” – afferma Davide Dalmiglio, responsabile del dipartimento Retail Capital Markets per Jones Lang LaSalle Italia.
 
Per quanto riguarda il mercato delle commercializzazioni, è continuata durante tutto il 2008 la tendenza che ha visto un notevole calo dei fatturati dei retailer, dovuta sostanzialmente alla grave crisi dei consumi in atto nel nostro paese. Questa tendenza ha provocato una revisione dei progetti di sviluppo, tanto che molte catene hanno rallentato le nuove aperture. I progetti di nuova realizzazione, (soprattutto i centri commerciali e i Retail Park secondari) attualmente in commercializzazione, mostrano maggiori difficoltà nel reperire affittuari per i propri spazi rispetto ai centri esistenti. “Sono pochi i retailer che hanno continuato le politiche di espansione sul territorio: verso la fine dell’anno anche molti marchi internazionali, che erano rimasti attivi nel primo periodo di difficoltà del mercato, hanno considerevolmente rivisto i propri progetti di sviluppo. Allo stesso modo hanno agito i nostri operatori, nonostante i risultati parziali non negativi di alcuni. Hanno preferito rallentare se non bloccare l’attività di sviluppo, disorientati dal “terrorismo” mediatico e politico in atto nel nostro paese, dalle difficoltà di reperire finanziamenti e in attesa di una ulteriore riduzione dei canoni di affitto. Nel 2008 le proprietà hanno iniziato a ricevere, sempre più insistentemente, le richieste dei tenant di rinegoziazione dei canoni concordati. Al termine del 2008 si stima che i canoni delle unità all’interno dei centri commerciali abbiano subito un calo, rispetto alla fine dell’anno precedente, di circa il 10-20% ” – afferma Simone Burasanis, responsabile del dipartimento Retail Agency di Milano per Jones Lang LaSalle Italia.
Nonostante l’incertezza del mercato, non si fermano i nuovi sviluppi. Nel 2008 sono stati aperti 46 nuovi centri, oltre all’ampliamento di 8 già esistenti, per un totale di circa 900mila mq di nuova GLA. Il nostro paese resta saldamente tra i primi posti in Europa sia per volume di GLA esistente che per quella in progetto per i prossimi anni. Tra il 2009 e il 2010 si prevede che verranno inaugurati circa 4 milioni di mq. di nuova GLA, suddivisa tra tutte le tipologie di centri e tra nuove aperture ed estensioni di schemi esistenti, anche se è ipotizzabile che, vista la crisi dei consumi in atto, molte aperture previste vengano posticipate.
 
“Riteniamo tuttavia che lo scenario che si sta presentando sarà anche in grado di fornire opportunità uniche mai avute prima” – continua Dalmiglio. “Stiamo entrando nella migliore finestra temporale dell’ultimo decennio per effettuare acquisizioni con ritorni interessanti, Si stanno verificando anche opportunità uniche per acquisire prodotti di qualità, da investitori con la necessità di limitare minusvalenze, dalle società quotate in difficoltà finanziaria, da sviluppatori e promotori costretti a dismettere velocemente i propri asset per poter finanziare la pipeline 2009-2010, a causa delle crescenti restrizioni nel ricorrere al debito bancario.”
 
Burasanis così conclude: “i retailer non devono farsi condizionare dal pessimismo dilagante e rinunciare a priori ad una pianificazione attenta di una strategia di sviluppo, commisurata alle proprie capacità finanziarie ed ai progetti disponibili che abbiamo un rapporto equilibrato bacino potenziale/canoni di affitto”.
– fine –
 
 
Note per i Redattori
Per ricevere una copia del report “Shopping Centre Report 2008” o per organizzare un’intervista con i responsabili dei team Retail Agency e Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle si prega di contattare Elisabetta Terzariol.