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Milano

In Ripresa gli Investimenti nel Settore Logistico in Europa nella Prima Metà del 2010

Anche se il recupero del mercato degli investimenti e degli utilizzatori resta discontinuo, secondo l’ultimo European Logistics Report di Jones Lang LaSalle


Milano, 12 ottobre 2010 – Gli investimenti nel settore logistico hanno registrato valori in ripresa nella prima metà del 2010, con una crescita negli investimenti diretti in Europa pari all’80% rispetto al livello più basso registrato un anno fa. Tuttavia, secondo l’ultimo European Industrial Markets Autumn 2010 Report di Jones Lang LaSalle, nonostante la crescita significativa i volumi sono rimasti al di sotto dei livelli pre-crisi e la ripresa appare ancora fragile e discontinua.
 
I volumi degli investimenti industriali in Europa ammontano a €4.3 mld nella prima metà del 2010, con le transazioni in aumento del 12% rispetto allo scorso semestre e del 77% rispetto alla prima metà del 2009. Rispetto ai volumi registrati 12 mesi fa, la crescita maggiore è avvenuta in Svezia, Germania, Russia e Norvegia. Gli unici mercati che hanno osservato un ulteriore indebolimento nel volume di investimento su base annuale sono stati quelli di Belgio (-67%), Finlandia (-52%) e Paesi Bassi (-54%).
 
Chris Staveley, Director of EMEA Capital Markets di Jones Lang LaSalle commenta: “Il Regno Unito ha guidato la ripresa del mercato in Europa, registrando nella prima metà dell’anno quasi il 40% del volume complessivo. Negli ultimi 12 mesi, comunque, gli investitori hanno iniziato ad ampliare il loro interesse verso altri mercati, in particolare quelli di Francia, Germania, Paesi Nordici e Polonia. Ciò nonostante, il 70% delle transazioni industriali nel 2010 si sono concentrate in soli tre mercati: dopo il Regno Unito viene la Germania, che ha registrato il secondo maggior volume (18%), e la Svezia (12%).”
 
I risultati dello studio di Jones Lang LaSalle evidenziano come il netto incremento dell’interesse mostrato dagli investitori negli ultimi 12 mesi verso i migliori immobili disponibili sul mercato abbia condizionato la diminuzione dei prime yield del settore in tutta Europa. Il rendimento netto prime europeo degli immobili logistici, dopo aver raggiunto il suo punto minimo nel Q2 2009 si è compresso di 50bps e si è quindi attestato al 7.80% nel Q2 2010, 20bps al di sopra della media decennale. Mentre la compressione dei rendimenti nella seconda metà del 2009 è stata interamente dovuta ad un forte rimbalzo del mercato britannico, nella prima metà del 2010 si è osservato un diffuso calo dei rendimenti in tutta l’Europa continentale. Il net initial yield ponderato complessivo a livello europeo si è stabilizzato nel Q2 e non si prevedono ulteriori compressioni significative.
 
Chris Staveley aggiunge: “La scarsità di prodotti prime continua a bloccare il pricing al punto massimo del mercato. Gli investitori restano molto interessati al settore, anche se la disponibilità limitata di prodotto industriale prime sul mercato ridurrà la crescita del volume degli investimenti. Ci aspettiamo di osservare un’ulteriore compressione dei rendimenti nei principali mercati nei rimanenti mesi dell’anno, anche se i cali saranno meno pronunciati rispetto ai recenti trend.”
 
Nel mercato degli utilizzatori, la domanda di immobili distributivi, che è strettamente correlata alla crescita economica, ha continuato a mostrare segni di ripresa a partire dalla seconda metà del 2009. L’assorbimento totale dei magazzini in Europa è stato di 5.8 mln di mq nella prima metà del 2010, un incremento dell’8% rispetto allo scorso semestre (H2 2009) e del 22% rispetto allo stesso periodo nello scorso anno (H1 2009).
 
Il miglioramento nei volumi di assorbimento è stato alimentato da un forte rimbalzo nel Regno Unito (+170% su base annuale) e nell’Europa centrale e dell’Est, dove i volumi di assorbimento sono raddoppiati nella prima metà del 2009 ma sono rimasti stabili nella seconda. L’assorbimento è cresciuto leggermente in Germania (+8%) e Italia (+11%), su base annuale. Ad ogni modo, la ripresa generale rimane poco uniforme e, rispetto alla prima metà del 2009, l’attività degli utilizzatori ha continuato ad indebolirsi in Belgio, Francia, Paesi Bassi e Spagna.
 
“Nonostante la situazione ancora irregolare nell’attività degli utilizzatori, i volumi complessivi di assorbimento nella prima metà del 2010 sono stati marginalmente più alti rispetto alla media quinquennale (+2%), ha commentato Alexandra Tornow, Head of EMEA Industrial & Logistics Research di Jones Lang LaSalle. “Comunque, i segnali di ripresa dell’economia generale e di quella europea, unitamente al quasi completato rifornimento degli inventari, intaccherà la ripresa nel mercato degli utilizzatori e, dunque, anticipiamo che i volumi della domanda continueranno a livellarsi, mentre l’assorbimento atteso sarà di circa 11 mln di mq alla fine del 2010, l’8% in più rispetto allo scorso anno.”
 
Gli headline rent degli immobili logistici prime sono rimasti stabili in un numero crescente di mercati nella prima metà del 2010, con i canoni rimasti stabili in 20 paesi nel secondo trimestre (su base trimestrale). I canoni di locazione hanno continuato a scendere a Barcellona (-3.2%), Dusseldorf (-3.7%) e Varsavia (-1.8%) e, sorprendentemente, gli headline rent nel Q2 sono aumentati a Praga (+1.2% su base trimestrale e +6.2% su base annuale) e a Manchester (+4.5% trimestralmente mentre scende del -1.7% annualmente) a causa della più forte domanda degli utilizzatori e della diminuzione dell’offerta. Tuttavia, lo European Warehousing Rental Index ponderato di Jones Lang LaSalle ha registrato un ulteriore marginale declino nel secondo trimestre (-0.3%) e una diminuzione del -4.0% su base annuale. 
 
Conclude Alexandra Tornow: “Mentre il tasso annuale di diminuzione continua a rallentare rispetto all’ultimo picco (registrato nel Q3 2008 nella maggior parte dei mercati), per gli utilizzatori i livelli dei canoni restano favorevoli. Ciò a sua volta potrebbe incoraggiare un’intensa attività degli utilizzatori nella seconda metà del 2010, mentre i tenant cercano di trarre vantaggio dalle condizioni prima che la finestra delle opportunità si chiuda nella maggior parte dei mercati nel 2011.”
 
Gianluca Sinisi, Head of Logistics Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italy, commenta così la situazione del mercato italiano: “I primi sei mesi dell’anno hanno visto una decisa ripresa dell’attività degli investimenti nel settore logistico in Italia, attestandosi sugli stessi livelli registrati per l’intero 2009 (€200 milioni circa). Ciò è dovuto al crescente interesse degli investitori sia istituzionali sia privati italiani per questa tipologia di prodotto. Questo trend è già stato confermato anche dall’andamento del mercato osservato dopo la ripresa estiva, che ci fa prevedere una crescita dei volumi a fine anno almeno del 50% rispetto all’anno precedente, volumi che attesterebbero l’Italia al quinto posto per investimenti in questo settore nel panorama europeo. Come già sottolineato da Chris Staveley, i rendimenti, stabili dallo scorso autunno, molto probabilmente subiranno una lieve compressione entro fine anno, dovuta principalmente a mancanza di prodotto core ed all’aumento di interesse per il nostro paese tra gli investitori istituzionali stranieri.”

- Fine –

Note per i Redattori:   

  • L’ultimo European Industrial Markets - Autumn 2010 Report di Jones Lang LaSalle analizza i driver e le tendenze future che influenzano il mercato immobiliare dei magazzini distributivi a livello europeo. 
  • I nostri dati di mercato coprono gli 11 principali mercati europei della logistica: Belgio, Repubblica Ceca, Francia, Germania, Ungheria, Italia, Paesi Bassi, Polonia, Russia (assorbimento: solo Mosca), Spagna e Regno Unito. La nostra analisi si basa su unità superiori a 5,000 mq per l’Europa continentale e superiori a 10,000 mq per il Regno Unito. 
  • Lo European prime logistics yield medio ponderato di Jones Lang LaSalle include Amsterdam, Anversa, Barcellona, Berlino, Birmingham, Bruxelles, Dublino, Dusseldorf, Francoforte, Glasgow, Amburgo, Leeds, Londra, Lione, Madrid, Manchester, Milano, Monaco, Parigi, Rotterdam, Stoccolma, Budapest, Praga, Varsavia e Mosca.
  • Lo European Warehousing Rental Index di Jones Lang LaSalle si basa sulla performance ponderata di 25 mercati: Amsterdam, Anversa, Barcellona, Berlino, Birmingham, Bruxelles, Budapest, Dublino, Dusseldorf, Francoforte, Glasgow, Amburgo, Leeds, Londra, Lione, Madrid, Manchester, Milano, Mosca, Monaco, Parigi, Praga, Rotterdam, Stoccolma e Varsavia.
  • L’assorbimento complessivo di magazzini a livello europeo include Belgio, Repubblica Ceca, Francia, Germania, Ungheria, Italia, Paesi Bassi, Polonia, Russia, Spagna e Regno Unito.