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Milano

Il rallentamento nella crescita dei rendimenti è forse il segnale del miglioramento nel sentiment degli investitori?

Jones Lang LaSalle Pubblica il Q1 2009 European Office Yields Report


Milano, 19 Maggio 2009 – Secondo il Q1 2009 European Office Yields Report  di Jones Lang LaSalle, la media ponderata dei rendimenti prime per gli uffici a livello europeo è cresciuta di 20bps, passando dal 5.8% della fine del 2008 al 6.0% del primo trimestre del 2009, un incremento inferiore rispetto a +50bps di crescita tra il Q3 e il Q4 2008. Il gap dei rendimenti fra i mercati Europei ha continuato ad ampliarsi, sia tra mercati core e mercati emergenti che all’interno degli stessi mercati core.
 
Jones Lang LaSalle ritiene che alcuni mercati, soprattutto quelli core che hanno già registrato ampie correzioni dei prezzi, siano ora vicini al valore massimo nel rispettivo ciclo attuale dei rendimenti prime, ed è ipotizzabile che molti di questi mercati raggiungano tale picco entro la fine dell’anno, Londra e Parigi inclusi.
 
Guardando al futuro, Tony Horrell, Head of European Capital Markets di Jones Lang LaSalle ha dichiarato: “L’opinione che alcuni mercati siano prossimi ai loro vertici dei rendimenti prime si basa prevalentemente sul miglioramento del sentiment degli acquirenti nei confronti dei prodotti di migliore qualità, per i quali gli investitori credono che i rendimenti abbiano raggiunto un livello tale da dar loro la fiducia necessaria per effettuare la transazione. Inoltre, questa visone è supportata dal fatto che gli investitori in genere  cercano di acquistare gli immobili migliori prima che il mercato raggiunga i valori minimi, assumendo valida l’ipotesi per cui i migliori asset, di solito, vengono compravenduti prima che il mercato inizi a riprendersi nuovamente”.
Petra Blazkova, Associate Director, European Research di Jones Lang LaSalle ha commentato: “In alcuni mercati core dell’Europa occidentale stiamo iniziando ad osservare i primi segnali di stabilizzazione dei rendimenti prime degli uffici, mentre il sentiment fra gli investitori ha iniziato a migliorare. In tutta l’area, nel Q1 2009, l’aumento dei rendimenti ha rallentato il passo rispetto all’accelerazione dell’ultimo anno e in molti mercati sono rimasti stabili sul livello del Q4 2008 (25 mercati su un totale di 44 analizzati).
 
In realtà ciò è avvenuto dopo un periodo in cui sono stati registrati ampi incrementi nei rendimenti prime, inoltre, in alcuni casi, il valore del rendimento è basato su stime, a causa della scarsa evidenza di transazioni avvenute”.
Il mercato tedesco e quello italiano hanno continuato a mostrare gli incrementi minori dei rendimenti prime da quando è iniziato il declino del mercato,  registrando aumenti di circa 50-60bps nell’anno; tutti i mercati tedeschi sono rimasti stabili nel primo trimestre, mentre Milano si è spostata solo di 15bps e Roma è rimasta stabile. Bucarest, Dublino, Mosca e San Pietroburgo hanno mostrato i maggiori incrementi  dei rendimenti, tutti pari a 50bps.
Il miglioramento nel sentiment degli investitori è più evidente nei mercati di Londra Centro, dove abbiamo iniziato ad osservare una crescente attività di investimento ed un maggior numero di opportunità disponibili. I rendimenti prime nella City di Londra sono rimasti stabili nel trimestre, con un incremento di 125bps su base annua. I rendimenti nella zona del West End sono aumentati di 25bps nel trimestre e di 100bps nell’anno. Quello di Edinburgo è stato l’unico mercato nel quale i rendimenti sono diminuiti, di 25bps, a dimostrazione di un miglioramento nel sentiment degli investitori, anche se ciò è avvenuto dopo una situazione particolarmente negativa registrata alla fine del 2008, con rendimenti che sono aumentati di 100bps nell’ultimo trimestre 2008.
Anche se gli investimenti sono in leggera ripresa a Londra, nel resto d’Europa ancora non vi sono grandi movimenti di capitali e i valori dei rendimenti prime oggi si basano spesso su un sentiment piuttosto che su dati reali. La continua difficoltà nel reperire finanziamenti rimane una barriera importante per l’evoluzione futura degli investimenti, in particolar modo per le grandi transazioni. Oggi gli investitori internazionali sono principalmente focalizzati sui mercati core più liquidi, come Londra e Parigi, e su deal di valore limitato, compresi nella fascia €30-€70 milioni (anche se nella City di Londra sono state registrate delle offerte importanti per deal  di maggior valore).
 
Continua Tony Horrell: “Nonostante il sentiment stia migliorando in alcuni mercati, è bene definire quali sono le caratteristiche che oggi deve avere un immobile per essere considerato prime. Infatti non sono più necessarie solo la maggiore qualità dell’immobile e la migliore location affinché un ufficio sia considerato prime, ma anche la durata dei contratti di locazione in essere ed il tipo di contratto. In una situazione in cui stanno diminuendo anche le superfici locate, gli investitori sono sempre più consapevoli della necessità di valutare attentamente gli immobili con canoni d’affitto troppo elevati. I rendimenti continuano a crescere per una fascia sempre più ampia di prodotti secondari e così, mentre osserviamo una tendenza crescente della domanda per asset prime, sempre più scarsi sul mercato, osserviamo allo stesso tempo una domanda debole per un tipo di prodotto secondario la cui disponibilità sul mercato è in crescita”.
 
Conclude: “Fin quando non torneranno la fiducia nel mercato e nell’economia, e fin quando non aumenterà la disponibilità di finanziamenti, gli investitori attivi sceglieranno solo i migliori asset e si aspetteranno sconti ancora maggiori per le location secondarie, locazioni di durata inferiore e comunque solamente con i contratti migliori”.

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Nota per I Redattori
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