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Le notizie

Londra

Continua la Debole Crescita delle Locazioni nel Mercato Europeo degli Uffici

Jones Lang LaSalle pubblica il Q4 2010 European Office Clock


Londra, 1 febbraio 2011 – L’ultimo studio di Jones Lang LaSalle mostra un mercato europeo degli uffici ancora caratterizzato da una crescita limitata nel Q4 2010, con l’Office Index di Jones Lang LaSalle in aumento del 0.8% a livello trimestrale e del 5.4% a livello annuale.
 
Lo European Office Clock di Jones Lang LaSalle evidenzia inoltre un aumento dell’attività degli utilizzatori nel trimestre, con l’assorbimento cresciuto del 20% sia nei mercati dell’Europa Centrale e dell’Est che in quelli dell’Europa Occidentale; tuttavia, le previsioni circa le prospettive di crescita nel 2011 rimangono prudenti, data la persistenza di macro rischi. In più, la compressione dei rendimenti e la modesta crescita delle locazioni ha continuato a condizionare i capital value, mentre l’attività dei mercati e la fiducia sono migliorati.
 
Bill Page, Head of European Office Research di Jones Lang LaSalle, commenta: “Nel 2010 il mercato europeo degli uffici si è comportato meglio di quanto previsto. L’aumento dell’assorbimento e delle locazioni, insieme alla diminuzione delle disponibilità, rappresentano un risultato al di sopra di ogni previsione – ma – e c’è sempre un ma – i rischi economici sono ancora presenti e non solamente in quei paesi colpiti dalla crisi del debito sovrano. Mentre il 2011 porterà continui miglioramenti, saranno necessari fondamentali economici migliori per sostenere il mercato delle locazioni.”
 
La ripresa economica nella regione è continuata nel Q4 più o meno allo stesso livello registrato nel Q3, anche se continua a mostrare velocità differenti: la Germania e i Paesi Nordici registrano la crescita più significativa, a differenza di Irlanda, Grecia, Portogallo e Spagna, ancora in difficoltà.
 
I Prime Rent continuano a crescere debolmente e lo European Office Index di Jones Lang LaSalle segna un aumento dello 0.8% nel trimestre, rispetto allo 0.7% registrato nel Q3. Contrariamente ad un anno fa, le locazione di uffici sono oggi cresciute del 5.4%, dopo quattro trimestri consecutivi in crescita. Le locazioni sono rimaste stabili in più della metà dei mercati monitorati dall’Indice, con alcune rilevanti eccezioni. Sono, infatti, diminuite a Barcellona (-2.6%), Madrid (-1.9%) ed Edimburgo (-1.7%), mentre sono aumentate in sette altri mercati. La crescita più importante è stata registrata a Lione (5.2%), Milano (4.0%) e Stoccolma (2.6%) così come nei mercati tedeschi di Berlino, Dusseldorf e Monaco. In molti mercati permangono forti differenze tra le performance di spazi prime e di grado A e le meno popolari location secondarie; questo trend è destinato a continuare finché la crescita economica non riprenderà slancio.
 
Il volume delle locazioni di uffici è stato sostenuto dall’attività svolta nell’ultimo trimestre dell’anno, con quasi 3 milioni di mq transati, un aumento del 20% rispetto al Q3 e un livello trimestrale mai registrato dal 2007. L’assorbimento è stato condizionato dal miglioramento osservato sia nei paesi dell’Europa Occidentale che dell’Europa Centrale e dell’Est, entrambe in aumento del 20% a livello trimestrale.
 
L’assorbimento complessivo per il 2010 ha raggiunto i 10.7 milioni di mq, +1/3 rispetto al 2009, con 17 mercati su 24 che hanno registrato risultati superiori a quelli del 2009. Questo volume è anche maggiore del 4% rispetto alla media decennale, risultato che pochi si aspettavano ad inizio anno. Mentre i volumi delle transazioni sono in aumento, gli utilizzatori rimangono prudenti, con la maggior parte delle operazioni nate da eventi sporadici e necessità di consolidamento. Probabilmente la cautela degli utilizzatori continuerà fino a quando la ripresa sarà priva di rischi. La stretta fiscale minaccia di minare la fiducia di consumatori e imprese e può potenzialmente indebolire la domanda di spazi uso uffici nel corso del 2011.       
 
L’assorbimento netto in EMEA è risultato positivo per il sesto trimestre consecutivo, con lo stock utilizzato in aumento di 1.2 milioni di mq nel trimestre. Questo risultato è stato largamente condizionato dagli aumenti registrati a Berlino, Londra, Parigi e Mosca. Le uniche diminuzioni di stock utilizzato sono state registrate a Francoforte e a L’Aja, che hanno entrambe osservato un incremento dei tassi di vacancy. Il tasso europeo di vacancy ha iniziato a diminuire di 10bps nel trimestre fino al 10.2%, dopo sei mesi di stabilità. In Europa Occidentale è diminuito leggermente dal 10% (registrato nel Q3) al 9.8%, mentre è rimasto stabile al 14.4% nell’area dell’Europa Centrale e dell’Est.
 
I completamenti di uffici sono rimasti stabili nel trimestre, con circa 1.2 milioni di mq di nuovo stock immessi sul mercato. Ciò porta il totale annuo a circa 5 milioni di mq di nuovi completamenti, - 32% rispetto al 2009, e si prevede che nel 2011 il trend delle disponibilità sarà in discesa in tutta Europa. La pipeline dei nuovi sviluppi resta limitata e, per chi è in cerca di nuovi uffici di qualità elevata, la scelta si sta progressivamente restringendo in tutti i mercati. La disponibilità di spazi qualitativamente più bassi e di seconda mano resta alta nella maggior parte dei mercati e gli uffici sono sul mercato a prezzi notevolmente ridotti. La sempre più limitata disponibilità di spazi prime condizionerà la crescita delle locazioni e la stabilità nella maggior parte dei mercati.    
 
La fiducia degli investitori è migliorata nell’ultima metà del 2010, grazie alla netta ripresa economica registrata in Germania e in alcuni dei Paesi Nordici (Svezia in particolare), oltre al rafforzamento dei fondamentali di mercato. Gli investimenti diretti di immobili commerciali in EMEA hanno totalizzato €102 miliardi nel 2010, un incremento del 45% rispetto al 2009. Complessivamente, 15 mercati hanno mostrato un incremento del capital value nel trimestre, guidati da Milano, dove il capital value è aumentato del 7.2% grazie ad una combinazione di due fattori: locazioni in aumento e ulteriore compressione dei rendimenti. Tuttavia, il capital value è diminuito in 4 mercati: mentre a Budapest e Dublino i valori sono diminuiti a causa del rinnovato aumento dei rendimenti, la riduzione a Barcellona ed Edimburgo è stata interamente dovuta alla performance negativa delle locazioni. Con i rendimenti che in molti mercati si prevedono più stabili, la crescita del capital value nel breve periodo sarà condizionata dalla performance delle locazioni, mentre potranno verificarsi outperformance laddove le prospettive dei mercati occupazionali saranno più positive. Potrebbe passare il 2014 prima che si possano osservare ancora i valori del 2007.
 
Conclude Chris Staveley: “Nel 2010 il Capital Value è aumentato di circa il 18% nel mercato europeo degli uffici e non si aveva un ritorno di questo tipo ormai dal 2007. Guardando avanti, osserviamo un netto calo della compressione dei rendimenti, con performance condizionate dalla crescita delle locazioni.”

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