L'analisi di JLL e Tétris sul fit-out degli uffici

Secondo l'ultima edizione della Fit Out Cost Guide 2024 elaborata da JLL - leader mondiale nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti immobiliari - e da Tétris - società del gruppo specializzata nella realizzazione di spazi di lavoro – l’affermarsi del lavoro ibrido, l’esperienza umana, la sostenibilità e l'aumento dei requisiti tecnologici nei luoghi di lavoro si confermano i principali fattori che influiscono sulle attuali tendenze di design impattando anche sui costi di ristrutturazione degli uffici.

Il report analizza il costo di allestimento degli uffici in 25 paesi dell’area EMEA prendendo come benchmark progetti all’avanguardia, che rispondono alle nuove tendenze dei luoghi di lavoro, prevalentemente realizzati in immobili di nuova costruzione e localizzati nei Central Business District (CBD) delle principali capitali.
I trend di settore indicano un aumento della domanda di uffici sostenibili con credenziali ESG e di spazi e arredi flessibili di qualità superiore, in grado di sostenere sia il lavoro individuale che di collaborazione. Inoltre, è sempre più richiesta la presenza di servizi per la salute e il benessere e di tecnologia integrata per facilitare le riunioni virtuali o monitorare l’occupazione degli spazi, la qualità dell’ambiente interno e la gestione energetica.

"In tutta Europa, la tendenza alla ricerca di immobili di qualità spinge gli occupier a preferire immobili di grado A, situati in aree centrali delle città, con caratteristiche green in grado di supportare la salute, il benessere fisico e mentale del personale e sostenere l'infrastruttura digitale” spiega Matteo Lavazza, Head of Project & Development Services di JLL Italia. “In una situazione di mercato in cui si osserva un divario tra domanda e offerta di prodotti di qualità nelle aree più ambite si sta determinando la necessità di aumentare la qualità delle ristrutturazioni degli spazi esistenti per soddisfare gli obiettivi net zero e favorire le nuove modalità di lavoro. Gli investimenti in soluzioni sostenibili avranno per le aziende un ritorno nel lungo termine che si tradurrà in minori spese operative e di gestione degli spazi.”

_{La sede di JLL in Water Street, Canary Wharf, Londra}

Dall’analisi emerge che il costo medio di allestimento è aumentato del 5,2% anno su anno, a causa della scarsa disponibilità di manodopera, la carenza di materie prime e la necessità di impiegare materiali più sostenibili a zero emissioni di carbonio che richiedono costi di R&S più elevati. Nel Regno Unito e in Irlanda, i costi di allestimento sono aumentati rispettivamente del 9% e del 5% su base annua. In Europa meridionale e settentrionale, invece, i costi sono rimasti relativamente stabili, con un aumento complessivo rispettivamente del 2% e del 4%. Nel caso dell'Europa Centrale, i costi medi di allestimento hanno registrato un aumento del 12% su base annua, principalmente a causa della situazione geopolitica in Ucraina.

Nell'area EMEA, il prezzo medio di un fit-out al metro quadro, che include i sistemi AV, i dati e le soluzioni SMART, gli arredi e le spese professionali di design, project & cost management, si attesta intorno ai 1.708,00 euro. Questa stima può variare in base alla qualità delle finiture, al livello di personalizzazione e configurazione dello spazio e alle dotazioni tecnologiche. La Svizzera è il mercato più costoso, con un costo di 2.397 euro al metro quadro. A Milano e Roma, invece, il costo varia tra i 1.300,00 €/mq e i 2.000,00 €/mq.

“Gli uffici progettati per supportare il lavoro ibrido richiedono requisiti più complessi in termini di spazio e innovazioni e sono caratterizzati da un allestimento di qualità superiore, per incoraggiare il ritorno in ufficio dei dipendenti”, continua Jose Maria Casanova, Managing Director di Tétris Italia. “Di conseguenza, i costi complessivi di fit-out aumentano sia per la necessità di progettare tipologie diverse di spazi collaborativi e multifunzionali, sia per i costi legati all’integrazione di soluzioni tecnologiche che garantiscano un’esperienza senza soluzione di continuità ovunque le persone lavorino. Tuttavia, a fronte di un maggiore investimento iniziale e un’ottimizzazione della configurazione degli spazi, le aziende avranno vantaggi in termini di miglioramento della produttività, del benessere dei dipendenti e di attrazione di talenti”. 

_{La sede di JLL in Water Street, Canary Wharf, Londra}

Per quanto riguarda la distribuzione complessiva dei costi di realizzazione degli spazi, i lavori di costruzione continuano a rappresentare la componente più importante, corrispondente al 62% del totale. Gli arredi seguono come seconda componente di costo, rappresentando il 17%, ovvero un terzo del costo totale. La spesa per audiovisivi (AV), dati e soluzioni SMART rimane stabile al 13% e continua a riflettere l'importanza della tecnologia nel supportare il lavoro ibrido e a distanza.

Altri fattori che influenzano i costi del settore delle costruzioni: manodopera, materie prime e logistica

Il rapporto evidenzia un aumento medio del costo del lavoro del 12,1% anno su anno nell’Eurozona, con notevoli differenze tra Paesi come conseguenza di una carenza stimata di due milioni di lavoratori nel mercato delle costruzioni dell'UE. Mentre l'Italia e la Danimarca hanno registrato un incremento più contenuto, intorno al +5,5%, altri Paesi europei come la Francia e la Spagna hanno visto un aumento del +7,9% e +7,1% rispettivamente. I Paesi dell'Europa centrale e orientale hanno subito un aumento del costo del lavoro di oltre il 25% in un solo anno, con l'Ungheria e la Bulgaria in evidenza con oltre il 30%.

Rispetto all'ottobre 2022, i prezzi del legname sono scesi di quasi il 7% in tutta l'Eurozona, tuttavia rispetto al periodo pre-pandemico i prezzi sono aumentati del 29% nell'Eurozona, del 35% nel Regno Unito e ancora di più nei paesi dell’Europa Centrale e Orientale. I prezzi del cemento nell'UE sono rimasti sostanzialmente stabili dal primo trimestre del 2023. Tuttavia, rispetto a prima della pandemia, i costi del cemento sono aumentati di oltre il 50% nell'Eurozona, dell'82% in Italia e di oltre il 700% in Turchia.

La logistica e le spedizioni sono un ulteriore fattore che contribuisce ai costi di fit out. Alcuni materiali devono essere reperiti da altri Paesi e i costi di spedizione si ripercuotono direttamente sui prezzi finali con incrementi pari a circa il 30-40%.

La sede londinese di JLL in Water Street a Canary Wharf (nelle foto), progettata e realizzata da Tétris, è un esempio di luogo di lavoro inclusivo, che incorpora sostenibilità e benessere. Il progetto, che si contraddistingue per le elevate prestazioni acustiche ed energetiche, l’integrazione di biofilia e oltre 30 ambienti di lavoro diversi e adattabili per supportare lavoro ibrido, ha ottenuto le certificazioni WELL Platinum, SKA Gold e BREEAM Excellent, L’approccio progettuale ha permesso di ottenere una riduzione di energia del 50% per mq, grazie all’installazione di 44 sensori di qualità ambientale interna (IEQ) e seguendo i principi di economia circolare, il 75% degli arredi sono stati ricondizionati contribuendo alla riduzione delle emissioni di carbonio. L'integrazione tecnologica svolge un ruolo centrale nella gestione dello spazio di lavoro: l’ufficio è dotato di 185 sensori di occupazione e un sistema digitale di gestione degli accessi che consentono un monitoraggio in tempo reale dei dati.