Logistica settore record nel 2017

marzo 16, 2018

​Un settore in salute e in forte crescita. Secondo il Research Department di JLL, la logistica ha rappresentato il comparto di punta nel mercato immobiliare.

Take up e investimenti

I dati nel report di JLL sull'andamento del settore nel 2017 testimoniano la dinamicità e lo sviluppo di questo mercato: 1.740.000 mq l'assorbimento degli spazi - il più elevato di sempre e in crescita del 36% rispetto al 2016 -, triplicati i progetti di completamento (890.000 mq) e record di investimenti, in aumento del 24% e pari a 770 milioni di Euro (al netto del deal di vendita di Logicor di Blackstone a China Investment Corporation). Risultati dovuti in larghissima misura al forte apporto di capitali stranieri, in particolare asiatici e europei, che nel 2017 hanno movimentato la quasi totalità dei volumi da inizio anno (il 96%).

Milano traina il mercato

Geograficamente è il Nord Italia l'area più vivace, con Milano che fa la parte del leone: il 52% dell'assorbimento annuale degli spazi è da attribuire alla macroarea milanese, con oltre 900.000 mq. Segue la macro area veneta (284.000 mq), bolognese (226.000) e, in misura inferiore, quella romana (85.000). Anche dal punto di vista degli investimenti Milano rappresenta quasi la metà delle operazioni nel 2017: nove dei ventuno deal registrati sono transati sulla piazza milanese.

Canoni e incentivi

Nel generale contesto favorevole delineatosi, il report JLL riscontra un incremento dei prime rent rispetto all'ultimo trimestre del 2016 nei mercati di Milano e Roma (entrambe da 52 euro mq/pa a 55 euro mq/pa). Anche per i secondary rent si è registrato un aumento a Milano (da 43 euro mq/pa a 45 euro mq/pa), Roma (da 44 euro mq/pa a 45 euro (mq/pa) e Bologna (da 42 euro mq/pa a 45 euro mq/pa).

Rendimenti prime

L'interesse per il settore ha comportato una compressione dei rendimenti netti per asset prime a Milano e Roma (da 6,75% entrambe nel Q4 2016 a 5,80% Milano e 5,90% Roma), Bologna (da 7% a 6,20%) e nella macroarea del Veneto (da 7,60% a 6,90%). Decrementi registrati anche nei prodotti prime in location secondarie.

I trend del 2017

  • Sensibile espansione delle imprese e-commerce, che nell'ultimo anno hanno registrato 320.000 mq con un incremento del 30% rispetto al 2016; 
  • Crescono le operazioni in pre let e owner occupier, che hanno pesato rispettivamente il 31% e il 16% sul totale;
  • La qualità del prodotto gioca un ruolo fondamentale: l'80% del take up annuale è stato caratterizzato da immobili di grado A.

Prospettive per il 2018

Secondo il Research Department di JLL, nel 2018 il settore si prospetta ancora in crescita.

  • Per quanto riguarda gli investimenti la previsione è di concludere l'anno su livelli superiori alla media degli ultimi 5 anni (450 milioni di euro)
  • Attesi per i prossimi tre anni circa 42 progetti per oltre 1.550.000 mq, principalmente concentrati nella macro area di Milano;
  • Dopo anni di assenza di operazioni di tipo speculativo, dal 2018 potrebbe esserci un cambio di tendenza e potrebbero verificarsi sviluppi di tale tipologia;
  • I canoni prime dovrebbero rimanere invariati nel corso del 2018;
  • Non sono attese ulteriori compressioni dei rendimenti nelle location prime;
  • Come per altre asset class, nella logistica sarà l'e-commerce a guidare l'andamento del mercato.